이번 글에서는 깡통 전세와 이중 계약, 불법 중개 사무소, 저가 매물 중복 계약과 같은 전세 사기를 어떻게 하면 예방할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 또한 SGI서울보증보험, HUG주택도시보증공사와 같은 전세 보증 보험 가입 방법, 기준에 대해서도 말씀 드리도록 하겠습니다.
깡통 전세 정의
깡통 전세라는 말 요즘 많이 들어보셨을 겁니다. 최근 전세 세입자들의 피해 사례들이 증가하면서 깡통 전세 문제가 심각하게 대두되고 있는데요. 전세 주택 세입자분들께서 마음 편하게 거주할 수 있도록 깡통 전세가 무엇이며 어떻게 하면 예방할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
깡통 전세란 흔히 전세가율, 즉 주택 담보 대출금과 전세 보증금의 합이 집 값이 80% 이상을 차지하여 전세 보증금을 보장 받기 어려울 수 도 있는 전세 매물을 의미합니다. 즉, 부채 비율이 높아 집 주인이 부채를 상환하지 못할 경우 그 집에서 실거주 중인 세입자에게도 실질적인 피해가 끼쳐 문제가 될 수 있는 집을 의미합니다.
[깡통 전세 정의]
전세가율 (주택 담보 대출금 + 전세 보증금) > 매매가의 80%
전세 계약 기간이 남아 있음에도 거주 중인 집이 경매에 넘어가거나, 전세 보증금을 돌려 받지 못하는 등의 피해 사례가 발생할 수 있습니다. 특히 부동산 경기가 좋지 않을 때는 집 값이 하락하면서 전세가가 매매가보다 높아져 전세금을 돌려 받지 못하는 역전세 현상도 발생할 수 있습니다.
깡통 전세 발생 원인
깡통 전세가 발생하는 가장 큰 원인 중 하나는 바로 갭 (Gap) 투자입니다. 갭 투자는 매매 가격과 전세 가격의 차이가 작은 매물을 그 차이만큼의 자본과 임차인의 전세금을 통해 매입하여 추후 집 값이 상승하면 집을 매도하여 차익을 남기는 투자 방식을 의미합니다.
흔히 '전세를 끼고 매입한다'는 것이 바로 이 갭 투자입니다. 매매 가격과 전세 가격의 차이가 적은 부동산을 세입자의 전세금을 이용하는 레버리지 방식을 통해 최소한의 자본으로 매수한 뒤 시세 차익을 남기는 투자 방식인 것입니다. 적은 비용으로 집을 매수할 수 있다는 장점은 있지만, 그만큼 부동산 경기 하락 시 위험도가 증가하게 되어 있습니다.
부동산 시장이 좋아 매매 가격이 상승하는 경우 적은 자본으로 시세 차익을 얻을 수 있지만, 부동산 가격이 하락하는 경우에는 팔지도 못하고 다른 세입자를 구할 때까지 기존 세입자에게 돈을 돌려주지도 못하는 상황이 발생하게 됩니다.
전세 사기 주의 사항
깡통 전세 외에도 전세 계약 시 주의해야 하는 사항들이 있습니다. 바로 이중 계약, 불법 중개 사무소, 저가 매물 중복 계약과 같은 전세 사기 문제입니다.
전세 이중 계약이란 집 주인과 계약을 맺은 임차인이 집 주인 행세를 하면서 새로운 세입자와 전세 계약을 하거나, 집 주인에게 임대차 계약을 위임 받은 대리인이 집 주인에게는 이를 속이고 세입자와 전세 계약을 맺은 뒤 중간에서 전세 보증금을 가로채는 전세 사기 유형을 말합니다.
[전세 이중 계약]
- 임차인이 새로운 세입자와 전세 계약을 하는 행위
- 임대차 계약을 위임 받은 대리인이 세입자와 전세 계약을 맺은 뒤 중간에서 전세 보증금을 가로채는 행위
저가 매물 중복 계약이란 시세보다 낮은 저가 매물로 세입자들을 유인한 뒤, 여러 세입자와 전세 계약을 체결한 뒤 전세 보증금을 가로채는 것을 말합니다.
[저가 매물 중복 계약]
- 저가 매물로 다수 임차인 유인 후 전세 보증금을 가로채는 행위
불법 중개 사무소는 공인중개사 자격증이 없는 사람이 중개업 등록증, 자격증을 빌린 뒤 여러 세입자와 중복 계약을 체결하고 전세 보증금을 가로채는 방식입니다.
[불법 중개 사무소]
- 공인중개사 자격증 미보유자가 다수 임차인과 계약 체결 후 전세 보증금을 가로채는 행위
깡통 전세, 전세 사기 예방 방법
앞서 말씀 드린 것과 같이 깡통 전세나 전세 이중 계약, 저가 매물 중복 계약, 불법 중개 사무소 등 전세 사기로 인한 피해를 최소화하려면 전세 계약을 체결하기 전후로 아래 사항들을 꼼꼼히 챙겨 피해를 예방하는 것이 중요합니다.
A. 전세 계약 전 예방, 주의 사항
전세 계약 전 예방 방법 (1) 공인중개사 사무소 정상 등록 여부 확인
전세 계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 해당 공인중개사가 정상 등록된 사무소인지를 확인하는 것입니다. 국가공간정보포털, 경기부동산포털, 해당 시군구 부동산 관련 부서로 전화하여 정상 등록된 중개인인지 확인할 수 있습니다.
전세 계약 전 예방 방법 (2) 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 확인
전세 계약전 해당 전세 매물의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서를 확인하는 것이 중요합니다. 건축물대장은 정부24 사이트에서 확인 가능하며 해당 건물의 소재지, 소유자, 면적이 정확하게 기록되어 있는지를 검증하고 법적으로 위반 사항이 있는 건축물이 아닌지 꼭 확인을 해야 합니다.
등기부등본은 인터넷등기소에서 확인 가능하며 건축물대장의 주소와 등기부등본 주소가 같은지 봐야 합니다. 또한 갑구 '소유자', 을구 '근저당권' '선순위 권리 관계' 내용을 정확히 확인하시길 바랍니다.
납세증명서는 국세의 경우 홈택스, 지방세의 경우 위택스에서 확인 가능합니다. 해당 집 주인이 국세, 지방세 등을 체납하지는 않았는지 볼 수 있습니다.
| 필요 서류 | 사이트 | 확인 사항 |
| 건축물대장 | 정부24 | - 소재지, 소유자, 면적 정보 확인 - 위반 건축물 여부 확인 |
| 등기부등본 | 인터넷등기소 | - 건축물대장 주소와 같은지 확인 - 갑구 '소유자', 을구 '근저당권' '선순위 권리 관계' 확인 |
| 납세증명서 | 홈택스 (국세), 위택스 (지방세) | - 국세, 지방세 체납 여부 확인 |
인터넷등기소에서 등기부등본을 발급 받는 절차가 처음이신 분들은 다소 어색하실 수 있는데 인터넷등기소를 통한 등기부등본 발급 절차는 아래에 자세히 정리해두었으니 필요하신 분들은 참고하시길 바랍니다.
인터넷 등기부등본 발급, 열람 방법 (토지 거래, 주택 매매, 전세 계약 시 확인 사항 등)
이번 글에서는 인터넷 등기부등본 발급, 열람 방법에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 등기부등본의 경우 토지 거래, 주택 매매, 전세 계약 시 가장 먼저 확인해야 하는 서류이기 때문에 그
yjsb.tistory.com
또한 무인민원발급기를 이용하면 한 번에 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서를 모두 출력하실 수 있습니다. 무인민원발급기 사용법이나 위치에 대해서 궁금하신 분들은 아래 글을 참고하시길 바랍니다.
무인민원발급기 발급 서류, 시간, 수수료, 위치 조회, 사용 방법, 지문 인식
이번 글에서는 무인민원발급기 발급 서류, 위치 조회, 시간 등에 대해 알아보겠습니다. 무인민원발급기를 통해 가족관계증명서, 주민등록등본, 주민등록초본, 기본증명서, 인감증명서, 등기부
yjsb.tistory.com
전세 계약 전 예방 방법 (3) 집 주인 신분증 등 서류 진위 여부 확인
또한 등기부등본의 소유자가 계약을 하러 온 집 주인과 동일 인물인지 대조하는 과정이 필요합니다. 아까 말씀 드린 것처럼 집 주인이 아닌 사람이 전세 이중 계약을 시도하는 경우가 있을 수 있기 때문입니다.
전세 계약 전 예방 방법 (4) 대리인이 계약하러 올 경우 확인 사항
만약 집 주인의 대리인이 전세 계약을 하러 오는 경우에는 해당 대리인이 적법한 대리인인지 확인하는 과정이 필요합니다. 대리인 확인은 아래 절차를 통해 진행하시면 됩니다.
'위임장 확인' → '집 주인 인감증명서 확인' (부동산 임대차 계약용) → '직접 집 주인과 영상 통화' (집 주인 신분증과 얼굴 대조) → '집 주인에게 계약 내용 확인'
B. 전세 계약 후 예방, 주의 사항 (보증 보험 가입)
전세를 계약하고 나서도 반드시 진행해야 하는 예방, 주의 사항들이 있습니다. 바로 확정일자 부여, 전입신고, 주택 전월세 신고, 임대 보증금 보증 보험 가입입니다.
전세 계약 후 예방 방법 (1) 반드시 '계약 당일' 계약서에 확정일자 부여, 전입신고 완료
가장 중요한 부분인데 반드시 '계약 당일'에 확정일자를 부여 받고 전입신고를 완료해야 합니다. 이렇게 해야 문제가 발생했을 때 적법한 대향력이 있는 임차인의 요건을 갖출 수 있으며, 우선 순위 채권자의 지위를 가지게 되어 본인의 전세 보증금을 지킬 수 있게 됩니다.
확정일자, 전입신고 필요성과 그 방법에 대해서는 아래에 자세히 정리해두었습니다. 다른 부분은 몰라도 이 내용은 반드시 숙지하고 계시길 바랍니다.
전입신고 & 확정일자 받는 이유, 신청 방법, 구비 서류 완벽 정리 (전세권 설정, 근저당, 우선순위
이번 글에서는 전입신고를 진행하는 방법과 확정일자를 어떻게 받는지에 대해 자세히 설명드리도록 하겠습니다. 전세나 월세 계약 시 전입신고, 확정일자를 통해 전세권 설정을 해야 추후 임대
yjsb.tistory.com
전세 계약 후 예방 방법 (2) 주택 전월세 신고
주택 전월세 신고는 임대 계약일로부터 임대차 계약 당사자가 신고하는 것이 의무입니다.
전세 계약 후 예방 방법 (3) 임대 보증금, 전세 보증금 보증 보험 가입
SGI서울보증보험, HUG주택도시보증공사를 통해 미리 보증 보험에 가입을 하는 것도 방법입니다. 보증 보험에 가입되어 있으면 추후 집 주인과 전세 보증금에 대한 반환 문제가 발생했을 때 보증 보험을 통해 보증사로부터 보증금을 대신 돌려 받을 수 있게 됩니다.
SGI서울보증보험의 경우 임대차 계약 기간이 1년이라면 이사 후 5개월이 경과하기 전에, 임대차 계약 기간이 1년 이상이라면 이사 후 10개월이 경과하기 전에 보증 보험에 가입해야 합니다.
HUG주택도시보증공사의 경우 보증 보험 신규 계약은 전세 계약서 상 잔금 지급일과 전입 신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약 기간의 50%가 경과하기 전에 가입해야 합니다. 또한 갱신 전세 계약의 경우에는 갱신 전세 계약서 상 전세 계약 기간의 50%가 경과하기 전에 보증 보험에 가입해야 합니다.
마무리
여기까지 깡통 전세와 이중 계약, 불법 중개 사무소, 저가 매물 중복 계약과 같은 전세 사기를 어떻게 하면 예방할 수 있는지 함께 살펴보았습니다. 앞서 말씀 드린 전세 계약 전후 필수 주의 사항, 예방 방법 잘 지키시고 필요하신 경우 보증 보험도 잘 활용하시어 본인의 소중한 전세 자금 잘 지키시길 바랍니다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| 공공 전세 주택 자격 조건, 입주 자격, 전세 대출 (서울, 대전, 부산, 인천, 경기도) (0) | 2022.09.29 |
|---|---|
| 청년 전세 임대 주택 신청 방법, 기간, 모집, 자격 조건 요건, 1순위, 2순위, 3순위 (0) | 2022.09.20 |
| 청년 우대형 주택 청약 통장 전환, 가입 조건, 신청 방법, 구비 서류, 금리, 종합 저축 (0) | 2022.09.13 |
| 아파트, 부동산 투자 시 좋은 아파트, 급지 구분 구별 방법 (시세 비교, 고평가, 저평가 기준) (0) | 2022.08.27 |
| 근저당권 정의, 설정, 해지, 말소 방법 완벽 정리 (근저당설정, 우선 순위, 전입신고, 확정일자, 필요 서류, 등기소) (0) | 2022.08.26 |
댓글