아파트, 부동산 투자 시 좋은 아파트, 급지 구분 구별 방법 (시세 비교, 고평가, 저평가 기준)

이번 글에서는 아파트, 부동산 투자 시 시장 비교 분석을 위해 필요한 10급지 구분법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 이는 같은 급지 안에서 서로 시세와 동향을 비교하여 어느 지역이 고평가 되어 있고, 어느 지역이 저평가 되어 있는지를 참고할 때 아주 도움이 많이 되는 기준입니다.

 

이 글은 네이버 부동산 전문가 땅짚고 님의 글을 참고하여 작성되었습니다. 땅짚고 블로그의 자세한 내용과 더 많은 부동산 정보를 참고하시고 싶으신 분들은 해당 블로그를 함께 참고해주시면 감사하겠습니다. (https://blog.naver.com/rmawn0504)

 

 

 

아파트 10급지 구분법

 

아파트 10급지 구분법이란 아파트 가격 5분위를 기초로 하여 전국 176개 시, 군, 구를 10개의 등급으로 분류한 것을 말합니다. 이는 한국부동산원 주간, 월간 아파트 가격 동향 시계열 모집단에서 시, 군, 구를 추려냈을 시 176개로 정리가 되기 때문이며 아파트 가격 시계열이 제공되지 않는 지역은 투자처로 구분하여 분석할 이유가 크지 않기 때문에 여기서 제외가 됩니다.

 

이렇게 176개 시, 군, 구 내에서 각각 5분위 (고가 단지 상위 20%) 단지들의 평균 가격을 기준으로 10분위를 구분하고 이를 10급지로 산정하게 됩니다.

 

아파트 시장 10급지 요약

 

위 요약표를 살펴보면 1급지의 5분위 평균 가격에는 이른바 고가 프리미엄이 적용되어 일반적인 가격보다 그 가격대가 훨씬 높은 것을 알 수 있습니다. 2급지의 가격이 1급지의 가격의 평균 58% 정도 밖에 되지 않음을 확인할 수 있습니다. 이 같은 사실은 1급지 아파트 가격이 전국 아파트 가격에서 그만큼 동떨어져 있음을 잘 보여주는 사례라고 할 수 있습니다.

 

2급지 가격은 1급지의 60%

 

3급지부터는 상위 급지에 대한 비율이 대략 평균 80% 정도를 기록하고 있습니다. 물론 이것도 단지마다 편차가 있을 수는 있지만 하위 급지의 경우 바로 직전 상위 급지 대비 약 80% 정도의 가격대를 이루고 있다는 의미가 됩니다. 급지가 하나씩 내려올 때마다 그 바로 전 급지 대비 가격의 80% 정도로 가격이 낮아지는 것이죠. 이는 급지별 가격을 비교하는데 아주 중요한 기준이 됩니다.

 

2급지 이하부터는 급지가 하나씩 내려갈수록 가격이 20%씩 내려감

 

 

 

아파트 10급지 지역별 정리

 

아래 표를 보시면 아시겠지만 서울 강남구가 역시 전국에서 가장 높은 아파트 가격을 기록 중인 것을 볼 수 있습니다. 1급지의 대부분은 서울 또는 경기 일부 지역들로 구성되어 있습니다.

 

급지의 높고 낮음 그 자체가 중요하기보다는 동일한 급지에 어떠한 지역들이 함께 묶여 있는지를 봐야 합니다. 예를 들어 경남 진주, 제주도 서귀포, 경기도 이천, 울산 동구, 대전 대덕구, 울산 울주군, 대구 달성군, 충남 아산, 충북 청주 청원, 전남 여수, 경남 양산, 전남 순천, 전남 무안, 경북 경산, 부산 사하구, 강원 속초, 경북 포항 남구, 강원 춘천은 서로 동일 급지로 분류되어 있습니다.

 

따라서 아파트 가격 비교 분석 시에는 이렇게 동일한 급지에 함께 포함된 다른 지역들과 비교해보면 해당 지역이 고평가, 저평가 되어 있는지 여부를 알 수 있는 것입니다. 10급지의 구분은 아파트 시세에 따라 얼마든지 변경이 될 수 있으며 특정 지역의 아파트 가격이 많이 상승하거나 하락하게 되는 경우에는 급지 간 이동이 있게 됩니다.

 

아파트 시장 1급지

 

서울, 경기 핵심 지역이 1급지로 분류되어 있음을 볼 수 있습니다. 강남, 서초가 압도적으로 높은 평당 단가를 보이고 있으며 상대적으로 아직 양천구 이하 지역은 강남, 서초에 비하면 절반 정도 가격에 거래되고 있음을 볼 수 있습니다. 말씀 드린 것처럼 급지 그 자체보다 비슷한 급지에서 어느 지역이 더 고평가 되어 있고, 어느 지역이 더 저평가 되어 있는지를 판단해보면서 스스로 해석하시는 것이 중요합니다.

 

아파트 시장 2급지

 

서울의 나머지 지역, 그리고 일부 경기 추가 핵심 지역이 2급지로 분류되어 있는 것을 보실 수 있습니다. 관악 등 일부 지역은 경기도 수원, 의왕보다 평당 단가가 낮은 상황입니다.

 

아파트 시장 3급지

 

서울시 중랑구는 3급지로 분류가 되어 있습니다. 중랑구의 위치 등을 고려하면 저평가된 것일 수도 있고, 향후 성장 가능성이 있을 수도 있음을 보여주는 지표가 아닐까 싶습니다. 3급지에는 부산 해운대구, 기타 지방 주요 지역이 포진해있습니다.

 

아파트 시장 4급지

 

경남 창원, 경기 남양주, 경기 부천, 대전 유성 등이 4급지로 분류되어 있습니다. 4급지도 보면 경기 부천처럼 수도권 접근성이 좋거나, 대전 유성처럼 직장·교육 등 인프라가 좋은 지역들이 포진해 있음을 볼 수 있습니다.

 

아파트 5급지

 

인천 부평, 기타 경기도 또는 광역시 주요 구들이 5급지에 포함되어 있는 것을 보실 수 있습니다. 여기에서도 부평, 평택, 의정부 등 수도권 접근성이 준수하고 성장 가능성들이 있는 지역들이 제법 있음을 확인할 수 있습니다. 어느 지역이 본인이 보시기에 고평가 되어 있고, 어느 지역이 저평가 되어 있다고 보시는지 해석하시면서 보시는 것을 추천합니다.

 

아파트 6급지

 

수도권이나 광역시 주요 지역들은 대부분 6급지 정도 안에 들어옵니다. 이 중에서도 교통망 변화나 수요 공급 변화에 따른 기회들이 충분히 있을 수 있으니 잘 살펴보는 것이 중요하겠습니다.

 

아파트 7급지

 

7급지부터는 수도권, 광역시를 제외한 지방 주요 도시들의 이름이 보이는 것을 확인하실 수 있습니다. 경기도 이천은 의외로 7급지에 위치하고 있네요. 강원도에서는 춘천이 7급지에 위치해있는데, 강원도 도시 중에서는 가장 높은 평당 단가를 기록하고 있습니다.

 

아파트 8급지

 

8급지는 7급지에 이어 각 지방의 주요 도시들이 포함되게 됩니다. 인천시 동구가 8급지에 포함되는 것은 다소 신기합니다. 경남 김해, 전남 나주, 부산 사상구 등이 8급지로 분류되어 있습니다.

 

아파트 9급지

 

9급지에도 나름 익숙한 지역들이 많이 있습니다. 경기 동두천, 경기 포천이 9급지로 분류되어 있는 것이 눈에 띕니다. 같은 급지에 충남 보령, 충남 논산, 경북 안동, 부산 중구 등이 있습니다. 

 

아파트 10급지

 

이어서 마지막 10급지입니다. 10급지 정도로 오게 되면 지방에서도 중소 도시 정도 위치를 차지하고 있는 경우들입니다. 평당 단가가 1천만 원 아래로 내려오게 됩니다.

 

 

 

마무리

 

여기까지 아파트, 부동산 투자 시 시장 비교 분석을 위해 필요한 10급지 구분법에 대해 알아보았습니다. 말씀 드린 것처럼 급지의 등급 그 자체가 중요하다기보다는 동일 급지 안에서 어느 지역이 고평가 되어 있고, 어느 지역이 저평가 되어 있는지를 해석하시면서 참고하시는 것이 중요합니다.