근저당권 정의, 설정, 해지, 말소 방법 완벽 정리 (근저당설정, 우선 순위, 전입신고, 확정일자, 필요 서류, 등기소)

이번 글에서는 근저당권 설정, 해지, 말소 방법에 대해 자세히 정리해보도록 하겠습니다. 근저당권은 변제 시 타 융자나 전입신고, 확정일자 등과 비교하여 그 변제 우선 순위를 결정하는 주요 기준이 되기 때문에 필요 서류 등 잘 챙기셔서 꼭 꼼꼼하게 진행하시길 바랍니다.

 

 

 

근저당권 정의, 개요

 

근저당권 정의, 개요

 

근저당권은 앞으로 생길 채권의 담보로 해당 부동산에 저당권을 미리 설정하는 행위입니다. 근저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 미리 대비하여 특정 부동산을 담보물로 저당을 잡아둔 채권자가 추후 그 담보물에 대해 다른 채권자에 우선해서 변제를 받을 것을 목적으로 하는 것입니다.

 

근저당권은 반드시 등기를 진행해야 그 효력이 발생하며, 동일한 부동산에 여러 개의 근저당권이 설정된 경우라면 등기 설정 순서에 따라 그 순위가 결정됩니다.

 

또한 근저당권자는 해당 채무의 변제를 받기 위해 근저당이 잡힌 부동산의 경매나 공매를 청구할 수 있습니다. 근저당권은 채권 최고액까지 담보하는데 보통 채무로 잡힌 금액의 120%까지 상한선이 설정되어 표기됩니다. 이는 실제 채무액 외에도 지연 이자 비용, 경매 실행 비용, 위약금 등이 포함되기 때문이며 실제 발생 비용이 최고액을 초과하는 경우라도 최고액까지만 우선 변제를 받을 수 있고 최고액에 미달한 경우 실제 존재하는 채권액에만 한하여 우선 변제가 가능합니다.

 

근저당권 설정 시에는 물권적 합의와 등기에 의하여 담보할 채권 최고액을 반드시 등기해야 합니다. 채권 최고액은 융자 희망자가 최대 한도로 융자 받을 수 있는 금액을 의미하며 융자 희망자가 시가 1억 원의 주택을 은행에 담보로 제공 시 은행은 해당 주택의 위치, 연한, 도시 계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데 대개 담보물 시가의 70-80% 선으로 그 감정가를 정하게 됩니다.

 

 

 

근저당권 설정 비용

 

근저당설정은 주택 담보 대출 등을 받을 때 융자 희망자가 신청하면 은행 등 금융권이 해당 담보물을 감정하여 근저당을 설정한 다음 융자를 해주는 방식으로 이루어집니다. 이렇게 금융기관이 담보 대출용 근저당을 설정할 때는 근저당 설정 비용이 발생하게 되는데 여기에는 등록세, 교육세, 등기 신청 수수료, 법무사 수수료, 감정 평가 수수료, 인지세 등이 포함되며 일반적으로 대출 금액의 0.6~0.7% 정도의 금액이 발생합니다.

 

 

 

근저당권 설정 방법 (등기 신청 절차)

 

근저당설정 절차

 

근저당 설정 신청은 크게 '관할 등기소 찾기 방문 → 등기수입증지 첨부 → 신청서 제출 → 등기필통지서 또는 등기완료통지서 수령 → 등기사항증명서 확인' 이렇게 5단계로 이루어집니다.

 

등기수입증지 첨부 시 대법원등기수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행에서 구입하여 신청서에 붙이면 됩니다. 신청서 제출 시에는 등기신청서와 함께 신분증을 꼭 지참하여야 하며 관할 등기소 세무계에 이를 제출하시면 됩니다.

 

이후 대법원인터넷등기소의 신청 사건 처리 현황을 통해 등기가 완료된 것을 확인했다면 등기소에 방문하여 등기필정보통지서 또는 등기완료통지서를 받으시면 됩니다. 등기가 완료되면 등기사항증명서를 발급 받아 신청 사항이 제대로 등기가 되었는지 확인하는 과정이 필요합니다.

 

관할 등기소는 대법원인터넷등기소, 등기소 소개, 등기소 찾기 등을 통해 확인할 수 있습니다. 제출 후 접수 상황 확인은 등기소 신청서 제출 뒤 대법원인터넷등기소 - 등기 열람/발급 - 등기 신청 사건 처리 현황에 해당 부동산 소재 지번을 입력하면 확인이 가능합니다.

 

 

 

근저당권 설정 방법 (온라인 신청)

 

온라인을 통한 신청 시에는 당사자가 직접 하는 것도 가능하며 변호사, 법무사 등 자격 대리인이 당사자를 대리해서 신고하는 것도 가능합니다. 법인이 아닌 사단이나 재단은 온라인 신청이 불가능하며 외국인의 경우에는 외국인 등록, 국내 거소 신고 요건을 갖추어야 합니다.

 

근저당권 온라인 신청

 

온라인 신청 시에는 반드시 공동인증서가 필요합니다. 범용, 개인용 모두 가능하며 시중 금용기관을 통해 인증서를 발급 받아두도록 합시다. 법인의 경우 등기소로부터 전자 증명을 발급 받아 인터넷등기소에서 이용 등록을 해야 합니다. 개인 공동인증서, 범용 공동인증서 발급이 필요하신 분들은 아래 글을 참고하세요.

 

공동인증서 발급, 갱신, 내보내기 쉽게 정리

 

개인사업자, 법인 범용 공인인증서 발급 완벽 정리 (한국범용인증센터, 제출 서류, 신청 금액, 이

 

또한 온라인 신청을 위해서는 등기 신청을 하는 당사자 또는 등기 신청을 대리할 수 있는 자격자 대리인이 최초 등기 신청 전에 사용자 등록을 해야 합니다. 이는 전국 등기소 어느 곳에서든 가능하며 근저당권 설정 등기는 등기 권리자와 등기 의무자가 공동 신청할 사항이므로 근저당권 설정자와 근저당권자 모두 사용자 등록 신청이 되어있어야 합니다.

 

 

 

근저당권 설정 시 필요 서류

 

근저당권 설정에는 여러 서류가 필요한데 아래에 정리해두었으니 빠짐 없이 챙기시길 바랍니다. 해당 서류들이 준비되면 이를 가지고 등기소에 가시면 됩니다.

 

• 근저당설정계약서
• 등록세영수필확인서 및 통지서
• 국민주택채권매입필증
• 등기의무자(채무자)의 인감증명서
• 등기의무자(채무자)의 권리에 관한 등기필증
• 주민등록표등본 및 초본(필요 시)
• 위임장(법무사, 변호사 등 대리인 이용 시)

 

 

 

근저당권 말소 방법 (근저당권 설정 해지)

 

근저당권 말소는 근저당권 등기가 등기 전부터 또는 그 후에 어떠한 사유로 실체 관계와 들어 맞지 않게 된 경우 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 진행하는 등기를 의미합니다. 근저당권 말소나 해지에는 적법한 사유가 필요한데 근저당권 말소 또는 해지가 가능한 사유는 아래와 같습니다.

 

[근저당권 말소 또는 해지 사유]
- 채무 변제로 인한 계약 해지
- 근저당권 목적인 지상권, 전세권 소멸
- 경매 등으로 목적 부동산이 매각된 경우
- 혼동
- 당사자 간의 합의 해지
- 당사자 간의 약정 소멸 사유 발생 등으로 소멸
- 동일 채권을 담보하는 공동 저당권의 목적인 부동산 중 일부 부동산에 대해 근저당권을 포기할 경우

 

위와 같은 사유가 발생한 경우 근저당권 말소 또는 해지가 가능합니다. 근저당권 말소 또는 해지의 경우에도 마찬가지로 본인이 직접 진행하거나 법무사 등 대리인을 통한 방법이 가능합니다.

 

근저당권 말소 등기 시 등기 의무자는 근저당권자가 되며, 등기 권리자는 근저당권 설정자 즉 소유권자, 지상권자, 전세권자가 됩니다.

 

본인이 이를 직접 진행하게 되시는 경우에는 금융기관을 방문하여 위임장, 해지 증서, 설정 계약서 등 근저당권 말소에 필요한 서류를 요청하도록 합니다. 해당 서류를 첨부해 관할 등기소에 접수한 뒤 근저당권 등기 말소 등기 신청서를 작성한 후 등기 사항 증명서를 발급 받아 해지 여부를 확인하시면 됩니다.

 

변호사나 법무사 등 대리인을 통해 진행하는 경우에는 대법원 규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 서면으로 제출할 수 있습니다. 이때 소정의 해지 완료 수수료가 발생하게 됩니다.

 

 

 

근저당권 설정 확인 (등기부등본)

 

해당 융자나 근저당권이 정상적으로 설정되었는지를 추가적으로 확인하려면 등기부등본을 떼어보시면 됩니다. 등기부등본 출력 방법에 대해서는 아래 글에 별도로 정리해두었으니 참고 바랍니다.

 

인터넷 등기부등본 발급, 열람 방법 (토지 거래, 주택 매매, 전세 계약 시 확인 사항 등)

 

 

 

근저당권 vs. 전입신고, 확정일자

 

전세나 월세 세입자가 있는 경우 근저당권은 세입자의 전입신고, 확정일자와 우선 순위를 경합하게 됩니다. 이에 대해 자세히 알아보고 싶으신 분들은 아래 글을 참고 바랍니다.

 

전입신고 & 확정일자 받는 이유, 신청 방법, 구비 서류 완벽 정리 (전세권 설정, 근저당, 우선순위

 

근저당설정 우선 순위 (전세 월세 보증금, 확정일자, 전입신고, 경매, 공매, 말소)

 

 

 

마무리

 

여기까지 근저당권 설정, 해지, 말소 방법에 대해 알아보았습니다. 위에서 설명 드린 것처럼 근저당권 설정은 채무 변제 시 다른 근저당권이나 전입신고, 확정일자 등과 비교하여 그 변제 우선 순위를 결정하는 핵심 의사결정 기준이 되므로 필요 서류나 조건 잘 확인하셔서 잘 처리하시길 바랍니다.