근저당설정 우선 순위 (전세 월세 보증금, 확정일자, 전입신고, 경매, 공매, 말소)

이번 글에서는 근저당설정 우선 순위에 대해 정리해보도록 하겠습니다. 확정일자, 전입신고, 근저당설정 간 우선 순위에 대해 잘 인지하고 있어야 경매나 공매가 진행되더라도 본인의 전세 보증금 또는 월세 보증금을 지킬 수 있으니 꼭 오늘 글 자세히 잘 참고하셔서 본인의 소중한 보증금 잃지 마시길 바랍니다.

 

 

 

근저당설정 관련 법률

 

만약 내가 전세로 살고 있는 집이 경매나 공매로 넘어간다면? 상상도 하기 싫은 상황이겠지만 이럴 경우에는 본인의 소중한 전세 보증금을 다 받지 못하는 경우도 있을 수 있습니다.

 

이에 대해 이해하기 위해서는 주택임대차보호법의 관련 조문을 이해해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조와 제3조의 2를 살펴봅시다.

 

[주택임대차보호법 제3조]
"임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민 등록을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."

 

[주택임대차보호법 제3조의 2]
"대항 요건과 임대차 계약 증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다."

 

 

 

근저당설정 일자 = 확정일자 같은 경우

 

대부분의 사람들은 위의 주택임대차보호법의 '그 다음 날부터 효력이 발생한다'는 부분 때문에 근저당설정이 우선 순위가 앞선다고 생각하고 오해를 하는 경우가 많습니다. 하지만 이것만 가지고는 정확한 우선 순위를 판별할 수는 없습니다.

 

이러한 경우에는 전입신고 날짜를 함께 봐야 합니다. 만약 전입신고가 하루 전에 이루어지고 그 다음날 확정일자와 근저당설정이 진행됐다면 이 경우에는 임차인과 근저당권자의 순위는 동순위가 됩니다.

 

전입신고가 근저당설정일보다 하루라도 먼저 되어 있는 상태에서 근저당설정 날짜와 확정일자가 같다고 하면 임차인은 근저당권자에 대해 대항력을 가지게 되며, 근저당권자는 세입자와 우선 순위 상 동순위로 취급되게 됩니다.

 

만약 경매 또는 공매에서 배당을 받게 되는 경우 근저당권자와 세입자는 우선 순위 없이 같은 비율로 안분배당을 받게 되고 부족분의 경우에 대해서는 낙찰자가 그 부족분을 인수하여야 하는 것입니다.

 

주택임대차보호법에서는 주민 등록을 마친 때, 즉 전입신고 후 그 다음날부터 효력이 생김을 명시하고 있지 확정일자 후 그 다음 날부터 효력이 생긴다고 하지는 않습니다. 임차인의 대항력은 전입신고 후 그 다음 날로부터 발생하게 되며, 확정일자의 효력은 확정일자를 받은 그날부터 효력이 발생하게 됩니다.

 

 

 

전입신고 > 확정일자

 

여기서 한 가지 명심해야 할 사항은, 주택임대차보호법 상에서는 확정일자가 대항력을 가지는 전제 조건으로 '주택의 인도와 주민 등록'을 규정하고 있습니다. 따라서 대항력이 없는 확정일자는 아무런 효과가 없으며 전입신고를 하지 않은 상태에서 받은 확정일자는 의미가 없다는 의미가 됩니다.

 

따라서 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 많은 분들이 확정일자가 전입신고보다 중요하다고 인지하는 경우가 많은데 실제로는 점유와 전입신고가 확정일자보다 우선합니다.

 

• 전입신고: 해당 주택의 점유, 주민 등록을 인정하는 부분
• 확정일자: 경매나 공매가 진행될 경우 돈을 받게 되는 순서

 

경매나 공매가 들어가지 않은 주택의 경우 확정일자는 따라서 큰 의미를 가지지는 않게 됩니다. 법적으로 확정일자는 법원으로부터 돈을 받을 수 있는 순서를 정하기 위한 절차일 뿐 대항력 그 자체를 의미하는 것은 아닙니다. 

 

그렇다고 확정일자가 중요하지 않다는 의미는 아니며, 다만 전입신고가 확정일자보다 그 중요성이 더 앞선다는 부분을 설명드리기 위함입니다.

 

등기부등본 상 본인의 전입신고, 확정일자 날짜가 그 어떤 관계보다도 빠르다면 아무런 걱정을 하지 않으셔도 괜찮습니다. 따라서 하루라도 빠르게 이사를 한 바로 당일에 전입신고를 하고 확정일자를 받아두는 것이 유리합니다.

 

전입신고와 확정일자를 받는 방법에 관련해서는 아래 글에 더 자세히 적어두었으니 참고 바랍니다.

 

전입신고 & 확정일자 받는 이유, 신청 방법, 구비 서류 완벽 정리 (전세권 설정, 근저당, 우선순위

 

확정일자 수령 예시

 

전입신고서

 

 

근저당설정 일자 = 확정일자 = 전입신고 날짜 같거나, 근저당일자가 앞서는 경우

 

이 경우에는 무조건 근저당일자가 우선하게 됩니다. 따라서 본인이 전세나 월세 계약을 하기 전에 해당 주택이나 건물의 등기부등본을 확인하여 근저당이나 융자가 잡혀 있는지 아닌지 반드시 확인을 해야 합니다.

 

등기부등본을 떼는 것이 익숙하지 않으신 분들은 아래 글에 그 방법을 자세히 적어두었으니 참고하시길 바랍니다. 모든 부동산 거래에 있어 등기부등본 확인은 필수입니다.

 

인터넷 등기부등본 발급, 열람 방법 (토지 거래, 주택 매매, 전세 계약 시 확인 사항 등)

 

등기부등본 예시

 

 

 

전입 신고, 확정일자, 근저당설정 일자가 모두 다른 경우

 

예를 들어 아래와 같은 상황을 가정해보겠습니다.

• 전입신고: 1월 3일
• 근저당설정 A: 1월 5일
• 확정일자: 1월 7일
• 근저당설정 B: 1월 9일

 

이러한 경우 임차인은 전입신고가 근저당설정 A보다는 빠르지만, 확정일자가 늦었기 때문에 순위는 2순위가 됩니다. 우선순위를 따질 때는 전입신고와 확정일자 날짜를 둘 다 확인하여 더 늦은 날짜를 기준으로 그 우선 순위를 산정합니다.

 

순위가 2순위로 밀리기는 했지만 전입신고가 근저당설정 A보다는 빠르기 때문에 우선 순위에 밀려 배당에서 받지 못하는 보증금은 다른 곳에서 받을 수 있습니다. 이는 대항력을 가지고 있기 때문이며, 그렇기 때문에 전입신고가 정말 중요하다고 하는 것입니다. 우선 순위에 밀려 보증금을 덜 받게 되는 상황에도, 경매나 공매 낙찰자에게서 나머지 금액을 요청할 수 있습니다.

 

대항력은 전입신고를 기준으로 하며, 전입신고가 다른 모든 근저당설정보다 빠른 경우 경매나 공매를 낙찰한 사람이 이를 가장 우선적으로 인수하여 변제를 해야 하는 것입니다.

 

만약 전입신고가 다른 근저당설정보다 늦었다면 대항력이 없게 되고 만약 이렇게 된 상황이라면 구제를 받을 수 있는 방법이 많이 사라지게 됩니다. 대항력의 유무는 말소 기준에 의해 결정이 되는데 말소 기준은 근저당설정, 즉 돈을 받을 관계를 기준으로 잡게 됩니다. 따라서 그 기준점인 말소 기준일 이후의 모든 권리 관계는 자동으로 소멸해버리게 됩니다. 전입신고가 말소 기준보다 늦은 경우라면 순위에 따라 배분이 이루어지게 되고, 받지 못하는 보증금의 경우에는 소멸되어 버릴 수 있는 것입니다.

 

가장 중요한 사항 = 반드시 계약과 동시에 전입신고, 확정일자를 받는 것

 

요즘은 전입신고뿐만 아니라 확정일자 또한 인터넷 접수가 가능하기 때문에 아무리 바쁘더라도 꼭 진행하는 것이 가능합니다. 또한 주민센터에 가면 두 가지를 훨씬 더 편하고 빠르게 진행할 수 있기 때문에 꼭 챙기시길 바랍니다.

 

 

 

근저당 설정 방법

 

반대 입장에서 근저당권 설정이 궁금하신 분들도 계실 수 있습니다. 이런 분들은 아래 글에 별도로 근저당권 설정, 말소, 해지 방법을 정리해두었으니 참고 바랍니다.

 

근저당권 정의, 설정, 해지, 말소 방법 완벽 정리 (근저당설정, 우선 순위, 전입신고, 확정일자,

 

 

 

마무리

 

여기까지 근저당설정 우선 순위에 대해 자세히 정리해보았습니다. 말씀 드린 것처럼 확정일자, 전입신고, 근저당설정 간 우선 순위에 대해 잘 인지하고 있어야 전월세 보증금을 보호하는 것이 가능하니 꼭 오늘 설명 드린 내용 잘 인지하시고 최대한 이른 시점에 전입신고와 확정일자를 받으셔서 본인의 소중한 보증금 지키시길 바랍니다.