이번 글에서는 근저당설정이란 무엇인지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 근저당설정이란 무엇인지와 더불어 근저당설정 우선순위, 설정, 해지, 말소 방법 등에 대해서도 함께 설명드릴 예정이니 참고하시길 바랍니다.
근저당설정이란
근저당설정이란 무엇을 의미할까요? 근저당설정이란 앞으로 생길 채권의 담보로 해당 부동산에 저당권을 미리 설정해 두는 행위를 말합니다.
근저당설정이란 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 미리 대비하여 특정 부동산을 담보물로 저당을 잡아둔 채권자가 추후 그 담보물에 대해 다른 채권자에 우선해서 변제를 받을 것을 목적으로 하는 것입니다.
근저당권은 반드시 등기를 진행해야 그 효력이 발생하며, 동일한 부동산에 여러 개의 근저당권이 설정된 경우라면 등기 설정 순서에 따라 그 순위가 결정됩니다.
또한 근저당권자는 해당 채무의 변제를 받기 위해 근저당이 잡힌 부동산의 경매나 공매를 청구할 수 있습니다. 근저당권은 채권 최고액까지 담보하는데 보통 채무로 잡힌 금액의 120%까지 상한선이 설정되어 표기됩니다.
이는 실제 채무액 외에도 지연 이자 비용, 경매 실행 비용, 위약금 등이 포함되기 때문이며 실제 발생 비용이 최고액을 초과하는 경우라도 최고액까지만 우선 변제를 받을 수 있고 최고액에 미달한 경우 실제 존재하는 채권액에만 한하여 우선 변제가 가능합니다.
근저당권 설정 시에는 물권적 합의와 등기에 의하여 담보할 채권 최고액을 반드시 등기해야 합니다. 채권 최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자받을 수 있는 금액을 의미합니다.
융자 희망자가 시가 1억 원의 주택을 은행에 담보로 제공 시 은행은 해당 주택의 위치, 연한, 도시 계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데 대개 담보물 시가의 70-80% 선으로 그 감정가를 정하게 됩니다.
근저당설정이란: 근저당설정 방법
근저당 설정 신청은 크게 '관할 등기소 찾기 방문 → 등기수입증지 첨부 → 신청서 제출 → 등기필통지서 또는 등기완료통지서 수령 → 등기사항증명서 확인' 이렇게 5단계로 이루어집니다.
- 관할 등기소 찾기 방문
- 등기수입증지 첨부
- 신청서 제출
- 등기필통지서 또는 등기완료통지서 수령
- 등기사항증명서 확인
등기수입증지 첨부 시 대법원등기수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행에서 구입하여 신청서에 붙이면 됩니다. 신청서 제출 시에는 등기신청서와 함께 신분증을 꼭 지참하여야 하며 관할 등기소 세무계에 이를 제출하시면 됩니다.
이후 대법원인터넷등기소의 신청 사건 처리 현황을 통해 등기가 완료된 것을 확인했다면 등기소에 방문하여 등기필정보통지서 또는 등기완료통지서를 받으시면 됩니다. 등기가 완료되면 등기사항증명서를 발급받아 신청 사항이 제대로 등기가 되었는지 확인하는 과정이 필요합니다.
관할 등기소는 대법원인터넷등기소, 등기소 소개, 등기소 찾기 등을 통해 확인할 수 있습니다. 제출 후 접수 상황 확인은 등기소 신청서 제출 뒤 대법원인터넷등기소 - 등기 열람/발급 - 등기 신청 사건 처리 현황에 해당 부동산 소재 지번을 입력하면 확인이 가능합니다.
설정 비용
근저당설정이란 주택 담보 대출 등을 받을 때 융자 희망자가 신청하면 은행 등 금융권이 해당 담보물을 감정하여 근저당을 설정한 다음 융자를 해주는 방식으로 이루어집니다.
이렇게 금융기관이 담보 대출용 근저당을 설정할 때는 근저당 설정 비용이 발생하게 되는데 여기에는 등록세, 교육세, 등기 신청 수수료, 법무사 수수료, 감정 평가 수수료, 인지세 등이 포함되며 일반적으로 대출 금액의 0.6~0.7% 정도의 금액이 발생합니다.
필요 서류
근저당권 설정에는 여러 서류가 필요한데 아래에 정리해 두었으니 빠짐없이 챙기시길 바랍니다. 해당 서류들이 준비되면 이를 가지고 등기소에 가시면 됩니다.
- 근저당설정계약서
- 등록세영수필확인서 및 통지서
- 국민주택채권매입필증
- 등기의무자 (채무자) 인감증명서
- 등기의무자 (채무자) 권리에 관한 등기필증
- 주민등록표등본 및 초본 (필요시)
- 위임장 (법무사, 변호사 등 대리인 이용 시)
근저당설정이란: 근저당 말소시 필요서류
근저당권 말소는 근저당권 등기가 등기 전부터 또는 그 후에 어떠한 사유로 실체 관계와 들어맞지 않게 된 경우 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 진행하는 등기를 의미합니다.
[근저당 말소시 필요서류]
- 위임장 (대리인 신청 시)
- 해지 증서
- 근저당 설정 계약서 등
근저당권 말소 등기 시 등기 의무자는 근저당권자가 되며, 등기 권리자는 근저당권 설정자 즉 소유권자, 지상권자, 전세권자가 됩니다.
본인이 이를 직접 진행하게 되시는 경우에는 금융기관을 방문하여 위임장, 해지 증서, 설정 계약서 등 근저당권 말소에 필요한 서류를 요청하도록 합니다. 해당 서류를 첨부해 관할 등기소에 접수한 뒤 근저당권 등기 말소 등기 신청서를 작성한 후 등기 사항 증명서를 발급받아 해지 여부를 확인하시면 됩니다.
변호사나 법무사 등 대리인을 통해 진행하는 경우에는 대법원 규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 서면으로 제출할 수 있습니다. 이때 소정의 해지 완료 수수료가 발생하게 됩니다.
근저당설정이란: 근저당 해지
근저당 해지는 근저당 말소와 동일합니다. 따라서 근저당 해지 또는 말소 사유가 발생하면 앞서 말씀드린 근저당 말소시 필요서류를 챙겨서 근저당 해지를 진행하시면 됩니다.
참고 자료
아래 글에서는 전입신고를 진행하는 방법과 확정일자를 어떻게 받는지에 대해 자세히 설명드리도록 하겠습니다. 전세나 월세 계약 시 전입신고, 확정일자를 통해 전세권 설정을 해야 추후 임대인의 근저당 설정, 융자로 인해 문제가 발생했을 때 임차인이 보증금을 보전받을 수 있습니다. 따라서 전세나 월세를 고민 중이신 분들이라면 이번 글을 꼼꼼히 잘 읽고 꼭 전입신고, 확정일자를 잘 챙기시길 바랍니다.
아래 글에서는 임차권등기명령 신청방법, 신청시기, 해지방법 등에 대해 종합적으로 알아보도록 하겠습니다. 임차권등기명령 신청방법, 신청시기, 해지방법 관련 정보에 대해 궁금하신 분들은 아래 내용 참고하시길 바랍니다.
LH 공공 전세 주택은 정부에서 거주 안정을 위해 시세 대비 80-90%의 가격에 전세 거주를 할 수 있도록 지원하는 사업입니다. 아래 글에서는 LH 공공 전세 주택의 자격 조건, 입주 자격과 함께 서울, 대전, 부산, 인천, 경기도 등 주요 지역 내 LH 공공 전세 주택 공급 예정 현황을 알아보도록 하겠습니다.
아래 글에서는 깡통 전세와 이중 계약, 불법 중개 사무소, 저가 매물 중복 계약과 같은 전세 사기를 어떻게 하면 예방할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 또한 SGI서울보증보험, HUG주택도시보증공사와 같은 전세 보증 보험 가입 방법, 기준에 대해서도 말씀드리도록 하겠습니다.
마무리
이번 글에서는 근저당설정이란 무엇인지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 근저당설정이란 무엇인지와 더불어 근저당설정 우선순위, 설정, 해지, 말소 방법 등에 대해서도 함께 설명드릴 예정이니 참고하시길 바랍니다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| 주택임대차 보호법, 주택임대차계약 신고 (신고필증, 신고제, 거래, 5%) (0) | 2023.05.30 |
|---|---|
| 임대아파트 입주조건 (공공임대아파트, 민간, 영구, 서울, 경기도) (0) | 2023.05.30 |
| 임차권등기명령 신청방법, 신청시기, 해지방법 완벽 정리! (0) | 2023.05.07 |
| 부기등기란? (주택 임대사업자 부기등기 하는 법, 필요 서류) (0) | 2022.12.11 |
| 종부세 과세 대상, 기준, 계산 방법, 납부 기한 시기 (종합부동산세) (0) | 2022.12.08 |
댓글