한남 재개발 및 한남동 빌라 동향 (한남 더힐, 리첸시아, 아이파크, 유엔빌리지 포함)

안녕하세요, 평범함 사람들의 부자 되는 이야기 Billions 입니다. 오늘은 한남동 재개발과 그와 관련된 부동산 투자 (빌라, 더힐, 리첸시아, 아이파크, 유엔빌리지 등) 에 대한 이야기를 해볼까 합니다.

 

경기 침체 우려의 목소라가 커지면서 부동산 시장에도 술렁임이 있는 것 같습니다. 그럼에도 호재가 명확한 재개발 시장이나 특정 부동산 개발 사업들은 높은 사업성을 기반으로 여전히 많은 주목을 받고 있는데요.

 

윤석열 당선인의 용산 입주를 시작으로 용산구 일대는 다시 한 번 세간의 일목을 받게 되었습니다. 대통령의 이동으로 자칫 용산구 일대가 개발 제한으로 묶일 수 있다는 우려와 함께 한 편으로는 이러한 대통령의 행동이 용산구 전반의 상승을 만드는 호재가 될 수도 있다는 등 팽팽한 주장이 오고 가고 있는데요.

 

오늘은 한남 재개발 구역별 최근 동향을 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

한남 3구역, 4구역 근황

한남 재개발은 크게 5가지 구역으로 나뉩니다. 1구역부터 5구역이 있는데 면적도 가장 넓고 가구 수도 가장 많은 곳은 3구역으로 현대건설이 7조 규모의 시공을 맡기로 되어 있습니다. 한남 3구역은 전통적인 부촌인 유엔 빌리지와 한남 오거리와 가깝고, 한강 조망을 가지고 있다는 장점이 있지만 그 경사가 가파르다는 단점이 있습니다.

 

단순 사업성만 놓고 보면 조합원 수가 적고, 신분당선 개통 시 신분당선 지하철 역과의 거리가 가장 근접한 4구역이 가장 우수합니다. 하지만 한남 재개발 중 4구역은 상가 조합원 비중이 높기 때문에 그런 부분은 상대적으로 부담이 높습니다.

 

한남 5구역 근황

한남 재개발 지역은 대부분 산지로 이루어져 있지만, 5구역은 상대적으로 평지 비중이 높은 편입니다. 한남 5구역은 서빙고동과 인접해있고 동부 이촌동과도 가장 가까운 위치에 있는데요. 한남 5구역 역시 한강 조망이 가능한 위치인데 평지에서도 한강 조망을 할 수 있는데다 최근에는 변전소 이전까지 합의가 되면서 4구역에 이은 한남 재개발의 새로운 핵심지로 거듭나고 있습니다.

 

한남 1구역 근황

한남 1구역은 아예 정비 구역에서 해제가 되어 재개발과 관련된 별도의 호재를 기대하기 어려운 상황입니다. 한남 1구역은 녹사평역, 이태원 역과 가깝고 상가가 다수 형성 되어 있습니다.

 

하지만 한남 2-5구역 재개발에 진전이 생기면서 1구역 역시 다시 사업 재개에 시동을 걸고 있다는 점에서는 계속 주목할만한 상황인데요. 한남 1구역의 경우 공공 재개발로 진행이 될 경우 분양가 상한제에서 벗어날 수 있고 기부채납이 유연해지는 장점이 있습니다.

 

구역별 재개발 속도

현재 한남 재개발 속도는 3구역이 가장 빠르며, 나머지 구역들은 예상했던 것보다는 지연이 될 확률이 높아 보입니다.

 

한남 재개발이 완료되면 해당 재개발 구역 일대개 무려 1만 가구가 넘는 초대형 단지가 생성됩니다. 용산 공원을 품고 남산과 강남을 쉽게 오고 갈 수 있는 서울의 몇 안 되는 황금 입지가 탄생하는 것이죠. 그로 인해 최근 몇 년간 꾸준히 가격이 많이 상승했는데, 관련해서 재개발 구역 외에도 한남동에 위치한 다양한 부동산 들에 대해서도 알아보도록 하시죠.

 

주변 부동산 근황 (한남 더힐, 리첸시아, 아이파크, 유엔빌리지 빌라 등)

한남 더힐은 재벌, 연예인이 많이 살기로 유명합니다. 나인원 한남과 함께 한남동에서 가장 규모가 크고 상징성이 있는 부촌 아파트인데요. 타운하우스 형태로 총 32동, 600세대로 구성된 아파트입니다.

 

한남 더힐은 대부분 60-70평 이상의 초대형 평수로 이루어져 있고, 30평 대가 없습니다. 30평대가 없는 대신 20평대의 소형 상품이 일부 있고요. 

 

20평대 소형 상품의 경우 '20년 7월 20.5억 원에 매매가 된 이후 '21년 11월 26.5억까지 그 가격이 상승하면서 1년 반 동안 무려 6억 원 가량 상승을 했습니다. 같은 기간 동안 70-80평대 대형 평수는 소형 평수 대비 상승폭이 적었고요. 투자로 볼 때는 상대적으로 가격 접근성이 좋은 20평대 소형 상품이 더 높은 차익을 제공했음을 볼 수 있습니다.

 

한남 리첸시아는 한남오거리 일대에서 300세대 이상, 소형부터 대형까지 다양한 평수를 포함하고 있는 유일한 아파트 상품입니다. 또한 한남 더힐, 나인원 한남 등 초고가 타운하우스형 상품에 비해서는 접근성이 좋은 가격대를 형성하고 있습니다. 반대로 해석하면 고급 빌라도 아니고, 정확히는 주상복합이라는 단점이 있기는 하나 한남오거리 일대에 일반적인 아파트 단지가 없음을 생각하면 그래도 가장 우리가 일반적으로 생각하는 경쟁력 있는 아파트 상품에 가장 가까운 상황이라고 생각할 수 있겠습니다. 다만 앞으로는 향후 한남 재개발 구역을 중심으로 공급이 예정되어 있는 다수의 아파트 물량도 있고, 주상복합이라는 점이 약간의 핸디캡으로 작용할 수 있습니다.

 

한남 리첸시아는 총 3개 동 구성으로 가구 수는 371세대로 이루어져 있습니다. 28평 매물이 '20년만 해도 10억 초반대였는데 '21년 말에는 20-30% 이상 상승했음을 확인할 수 있습니다. 

 

한남 아이파크는 한남대교와 남산 1호 터널 사이에 자리 잡은 주상복합입니다. 최상층을 제외하면 생활형도시주택으로 10평 초반대의 초소형 상품들로만 이루어져 있으며, 최상층의 경우에는 펜트하우스 형식으로 나름 30-48평 규모의 중대형 상품으로 구성되어 있습니다. 다만 최상층 중대형 상품은 10세대 밖에 되지 않습니다.

 

최상층 중대형 상품의 경우에는 최근 매매가가 24억 원으로 형성되어 있기는 하나 거래가 뜸해 최근 시세를 반영했다고 보기는 어려울 것 같습니다. 비슷한 경쟁 상품으로는 인근에 있는 한남힐스테이트가 있는데, 매매나 투자를 고려하시는 분들은 한남힐스테이트를 함께 분석하시는 것을 추천합니다.

 

유엔빌리지 내에 있는 고급 빌라 등은 최근 매물이 많이 감소한 상태입니다. 유엔빌리지 내에서 상대적으로 저렴한 20-30억 대 매물이 최근 주를 이루고 있고요. 유엔빌리지의 경우 연예인, 재벌 들이 많이 살고 있고 그만큼 매물 잠김 현상이 심하기 때문에 투자나 거래를 원하는 경우에는 직접 주변 중개사를 방문해서 현황을 알아 보는 것이 좋습니다.