분양가 상한제 정의, 6.21 제도 개편 방향성, 예상 변화 (택지비 상승, 실거주 요건 완화)

안녕하세요, 오늘은 분양가 상한제 제도란 무엇이며 이것이 앞으로 어떻게 개편되고 또 어떤 예상 효과를 가지고 올 지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 윤석열 정부가 들어서면서 현재 가장 시급히 해결해야 하는 사안이 바로 부동산 정책 개편인데요. 최근 급등한 부동산 가격을 안정화하는 동시에 전반적인 주택 시장이 침체되지 않게 하기 위한 고민이 많이 필요한 시점으로 보입니다.

 

이에 발맞춰 분양가 상한제 개편에 대한 이야기가 많이 나오고 있는데요. 원래는 아예 분양가 상한제를 전체적으로 폐지하는 쪽으로 많은 논의가 이루어졌지만 결과적으로는 전면 폐지보다는 분양가 상한제를 현재 대비 완화하는 쪽으로 정책이 진행되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 기존 분양가 상한제 정책이 강도 높게 진행되어 왔었기 때문에, 정책 완화로도 시장에 어느 정도 활기를 불어넣을 수도 있을 것이라고 많은 전문가들은 예측하고 있습니다.

 

그러면 이 분양가 상한제에 대한 정의, 개편 방향성, 예상 변화 등을 정리해보도록 하겠습니다.

 

분양가 상한제란?

분양가 상한제란 말 그대로 분양가에 상한선을 정한 제도로 1977년에 처음 도입된 후 폐지와 부활을 반복해왔습니다. 분양가 상한제 적용 초기에는 주로 공공 택지에만 적용되었다가, 2007년도에 처음으로 민간 택지에도 이 분양가 상한제가 적용되어 한동안 공급 위축의 악재로 작용하면서 제도가 모호해졌던 이력이 있습니다.

 

민간 택지 분양가 상한 가격은 택지비와 건축비를 합산한 금액으로 산정되는데, 구체적으로는 아래와 같습니다.

#1 택지비 (감정 평가액 + 택지 가산비): 인증된 전문가가 실시한 감정 평가액에 시설 설치비, 택지비 기간 이자 등의 가산비를 합산

#2 건축비 (기본형 건축비 + 건축 가산비): 6개월마다 물가 변동을 고려, 조정된 건축비에 추가 공사 비용 및 보증 수수료 등의 가산비를 합산

#3 2020년 부동산 대책으로 여기에 주거 이전비, 손실 보상비 등이 추가

택지비의 경우 시세 대신 감정 평가액을 기준으로 하기 때문에, 시세보다 낮게 책정되는 경향이 있어 검증 위원회를 신설하는 규정이 생기기도 했습니다.

 

6.21 부동산 대책으로 인한 분양가 상한제 변화

6.21 부동산 대책으로 분양가 상한제에는 여러 가지 크고 작은 변화들이 생겼습니다.

 

#1. 택지비 4% 상승

6.21 부동산 대책 중 분양가 상한제 개편의 핵심은 바로 택지비 부분이었습니다. 택지비는 설명드린 것처럼 감정 평가액을 기준으로 하기 때문에 시세보다 낮게 책정되는 경향이 강해 정비 사업 활성화를 기대하기 어려웠는데요. 이의 해결을 위해 이번 정부에서는 택지비를 4% 정도 상향하는 쪽으로 진행하고 있습니다.

 

서울 등 주요 지역 정비 사업 조합들이 지나치게 낮게 책정된 분양가 상한제를 피하기 위해 공급을 지연하면서 최근 몇 년 간 신규 주택 공급이 지지부진했던 경향이 있습니다. 따라서 정부가 바뀌면서 많은 전문가들이 택지비 상승을 미리 예상한 바 있는데요. 정부에서 발표된 4%는 전문가들의 예상보다는 다소 낮은 수치이기는 합니다.

 

따라서 실제 4% 향상이 주택 공급 부족 사태를 바로 해결하기는 쉽지 않은 부분도 있습니다. 다만 이에 대해서는 앞으로도 시장 상황에 따라 정부에서 탄력적으로 대응할 방침아라고 하니 계속 눈여겨 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

#2. 실거주 요건 완화

분양가 상한제 아파트는 주변 시세보다 가격이 낮은 경우가 많은데, 이 허점을 노려서 큰 시세 차익을 얻는 것으로 많은 투자자들이 소위 '로또 수익'을 얻기도 했습니다. 이전에는 이를 방지하기 위해 실거주 의무 기간을 2-5년 정도 설정했는데, 이는 반대로 매매 활성화를 막는 역효과로 작용하기도 했지요.

 

하지만 이번 개편으로 실거주 의무 기간 조건이 완화되어 기존 최초 입주 가능일부터가 아니라 해당 주택의 양도, 상속, 증여 이전까지 실거주 기간으로 변경되어 그 전까지만 의무 기간을 채우면 됩니다. 또한 규제 지역 내 주택 구입을 목적으로 주택 담보 대출을 받는 경우, 기존에는 주택 처분 기간이 6개월 이내였는데 이것이 2년으로 변경되었고요. 조정 대상 지역 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건도 면제되면서 신규 주택은 전입 의무가 사실상 폐지되었습니다. 따라서 이런 부분들에 있어 많은 분들이 기존보다는 매매가 활성화될 것으로 기대하고 있습니다.

 

향후 예상 효과

#1. 전월세 매물 증가

앞서 말씀 드린 것처럼, 분양가 상한제 실거주 의무 기간이 완화된면서 다주택자가 아파트를 구매한 뒤 실거주를 하지 않고 바로 전·월세를 공급할 가능성이 높아졌습니다. 따라서 임대 시장 내 전·월세 매물은 기존보다 많아질 확률이 높을 것으로 예상되며, 이는 임대 시장에 어느 정도 안정화 요인으로도 작용할 확률이 있습니다.

#2. 분양가 상승

분양가 상한제가 완화된만큼 자연스럽게 기존 대비 분양가는 올라갈 가능성이 높습니다. 특히 요즘 인플레이션으로 인해 원자재, 인건비가 상승하고 있는 추세이니만큼 분양가 상한제 완화와 동시에 기존 대비 분양가가 상당 부분 인상될 수 있습니다. 따라서 청약을 준비하시는 분들은 이러한 부분들을 미리 잘 고려해서 청약 신청 및 자금 준비를 하시길 바랍니다.

 

오늘은 분양가 상한제의 정의와 6.21 개편 방향성, 그리고 그 예상 효과에 대해 알아보았습니다. 작년 부동산 시장이 임대차 3법으로 인해 급격한 변화를 맞이하면서 임대 시장이 많이 불안정해지는 부작용이 있었는데, 이번 분양가 상한제 완화가 임대 시장의 안정화에 기여하는 부분이 있기를 바라봅니다.