아파트 재개발, 재건축, 리모델링 차이 및 사업 절차 완벽 정리

오늘은 아파트 재개발, 재건축, 리모델링 차이 및 사업 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다. 셋 다 모두 노후된 아파트를 새로 지을 때 사용되는 방법들인데요. 노후 아파트를 신축으로 다시 지어서 부동산 수익 또는 시세 차익을 얻고자 하는 분들께는 아주 중요한 부분이죠. 하지만 재개발, 재건축, 리모델링은 그 사업 대상와 사업 방식이 서로 크게 다릅니다. 따라서 이 재개발, 재건축, 리모델링이 어떻게 다른지 미리 학습하고 알아두면 부동산 전략을 세우실 때도 도움이 많이 되실 겁니다.

 

재건축

 

재건축의 사전적인 의미는 아래와 같습니다.

 

재건축: 노후, 불량 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업

 

즉, 재건축은 주체가 해당 단지에 사는 사람들이라는 의미인데요. 재건축 사업의 경우 해당 노후 아파트에 거주하고 있는 사람들(=입주민) 간의 협동심이 중요합니다. 조합을 통해 공동으로 의사결정을 해야 하기 때문이죠.

 

조합에서 요구하는 수준의 합의된 의사결정을 내리지 못하는 경우 재건축 사업이 지지부진하거나 철회가 되는 경우도 다반사입니다. 최근 이슈가 되고 있는 둔촌 주공이나, 오랫 동안 재건축을 하고 있지 못하는 은마 아파트와 같은 사례가 가장 대표적이라고 할 수 있겠습니다.

 

그래도 빌라, 주택 등 지역 단위의 합의가 필요한 재개발보다는 재건축이 진행 속도가 더 빠른 경우가 많습니다. 재건축은 적어도 해당 아파트 내 입주민들 간의 합의만 있으면 충분히 진행이 가능하기 때문이죠.

 

그렇다고 '입주민들끼리 합의만 하면 재건축이 되냐?' 그것은 아닙니다. 법적인 재건축 절차가 있어 이를 따라야 하며, 각 단계에서 입주민들간의 합의 혹은 지자체의 승인이 있어야 다음 단계로 진행할 수 있습니다. 재건축 절차는 아래와 같습니다.

 

정비 구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합 설립 인가 → 건축 심의 (안전 진단) → 사업 시행 인가 → 시공사 선정 → 관리 처분 → 이주 및 공사 → 일반 분양 → 준공 및 조합 청산

 

간단하지 않죠? 재건축은 주로 민간 주도로 이루어지는 사업이기 때문에 조합 설립 이후 건축 심의를 받더라도 시간이 꽤 오래 걸리는 편이고 추진력이 부족한 조합이 사업을 이끌면 사업이 정해진 기한 없이 무한히 길어질 수도 있다는 단점이 있습니다. 

 

재개발

 

재개발 사업의 사전적인 정의는 아래와 같습니다.

 

정비 기반 시설이 열악하고 불량 건축물이 밀접한 지역에서 주거 환경 개선 등의 목적으로 시행하는 사업
도시재개발법에 근거한 것으로 불량 주택 및 공공 시설 정비를 목표

 

재건축이 아파트 단지 위주로 기존 건축물을 허물고 새로운 아파트를 짓는 사업이라면 재개발은 지역 단위로 묶어 해당 지역의 주거 환경 자체를 개선하는 사업입니다. 따라서 재건축보다는 재개발이 사업 규모나 범위가 훨씬 큰 경우가 많습니다. 그만큼 의사 결정 과정이나 참여 주체, 승인 과정들이 복잡하지요.

 

재건축은 말 그대로 오래된 건물을 부수고 건축만 새로 한다는 것이고, 재개발은 아예 새로운 도시 계획을 가지고 해당 지역을 통째로 다시 개발한다는 것입니다. 여기서 도시 계획이란 도로, 상하수도, 학교 등 전반적인 주거 환경 인프라를 모두 포함합니다.

 

따라서 재건축은 주로 조합, 시행사, 시공사를 중심으로 민간 주도 형태로 진행이 된다고 하면 재개발은 아예 시나 도 등 지자체에서 구역 지정 고시를 한 뒤 지자체 중심으로 진행되는 경향이 있습니다. 재개발의 절차는 아래와 같습니다.

 

정비 구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합 설립 인가 → 사업 시행 인가 → 시공사 선정 → 관리 처분 → 이주 및 공사 → 일반 분양 → 준공 및 조합 청산

 

절차 자체는 아파트 재건축과 유사하고 오히려 '건축 심의 (안전 진단)' 이 빠집니다. 하지만 절차가 하나 빠졌다고 재개발이 재건축보다 더 간단하고 빠르게 진행되는 것은 아닙니다. 아까 말씀 드린 것처럼 지자체 주도로 시행되는 사업이고, 단순히 아파트 거주민의 동의 정도가 아니라 해당 지역과 관련된 다양한 이해관계자들과의 합의가 필요하기 때문이지요.

 

리모델링

 

노후된 건축물을 해체하고 새로운 건축물을 짓는 데에는 앞서 말씀 드린 재건축, 재개발 외에도 리모델링이라는 방법도 존재합니다. 일반적으로 리모델링이라고 하면 아래와 같은 정의를 가지고 있습니다.

 

건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선 또는 증축을 하는 행위

 

그 단어의 뜻과 정의를 보시면 아시듯이 리모델링은 건축물을 아예 다 허물고 새로 짓는 것과는 개념이 약간 다릅니다. 주택법 상 리모델링은 어디까지나 건물의 노후를 억제하거나 기능을 향상하기 위해 크게 건물을 수선하거나 증축하는 행위를 뜻하는데요.

 

리모델링은 건물을 완전히 무수는 형태 대신, 뼈대는 남긴 상태에서 수직 또는 수평으로 세대 수를 증가시켜 새로 짓는 방식입니다. 재건축과 유사해보이지만 뼈대, 인프라 등은 사실 구축 그대로이며 이로 인해 늘릴 수 있는 면적에 한계가 정해져 있다는 단점이 있습니다. 이로 인해 재건축보다 전반적인 사업 수익 자체는 낮은 편입니다.

 

그 대신 리모델링은 재건축, 재개발보다 조건이 덜 까다롭습니다. 리모델링은 15년 이상 노후 건축물이면 신청이 가능하죠. 재건축, 재개발은 30년 이상 노후화가 진행되거나 그만큼 노후한 건물이 특정 비율 이상일 때만 진행 가능합니다.

 

리모델링 사업의 절차는 아래와 같습니다.

 

정비 기본 계획 → 정비 구역 지정 → 추진 위원회 구성 → 조합 설립 인가 → 1차 건축 심의 → 사업 시행 인가 → 시공사 선정 → 관리 처분 → 2차 건축 심의 → 이주 및 공사 → 일반 분양 → 준공 및 조합 청산

 

마무리

 

이렇게 아파트 재개발, 재건축, 리모델링 사업에 대해 알아봤습니다. 셋 다 모두 절차가 복잡하며 소요 되는 시간이 긴 큰 사업들인데요. 경우에 따라서는 10-20년을 바라봐야 하는 경우도 있기 때문에 단순히 단기 목적으로는 재개발, 재건축, 리모델링 사업에 투자를 하기는 어렵고 장기적인 관점으로 바라봐야만 한다는 점도 명심하시길 바랍니다. 특히 민간 주도형 재건축, 리모델링 사업은 구축 아파트 호가를 높이기 위해 조합만 설립하고 진행은 지지부진한 경우도 많기 때문에 특별한 주의가 필요합니다.