오피스텔 주택 수 포함 여부, 다주택 요건, 1주택자 오피스텔 보유 시 다주택자 여부

이번 글에서는 오피스텔 구입이 다주택 요건에 포함되는지, 1주택자가 오피스텔 구매 시 다주택자가 되는지 등에 대해 알아보겠습니다. 최근 부동산 규제가 자주 변하고, 특히 무주택자 vs. 1주택자 vs. 다주택자 별로 그 혜택과 제약 사항이 크게 달라지면서 주택 수를 산정하는 방식이 기존보다 어렵고 더 중요해졌습니다.

 

특히 아파트가 아니라 오피스텔의 경우 주거용, 업무용으로 상황에 따라 그 역할이 달라지기 때문에 주택 수 포함 여부가 더 어렵습니다. 오늘은 그 내용에 대해 다뤄볼 예정이니, 오피스텔 주택 수 산정에 대해 궁금해하시는 분들은 이 글을 통해 그 궁금증을 어느 정도 해소실 수 있으리라 기대합니다.

 

 

 

오피스텔 주택 수 산정 여부

 

오피스텔이 주택 수에 산정되는지에 대해 결론부터 말하면 '그때그때 다르다' 입니다. 왜 이렇게 되는지 알아볼까요?

 

먼저 오피스텔은 크게 주거용과 업무용으로 나눌 수 있습니다. 업무용의 경우 당연히 주택이 아니기 때문에 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만 주거용으로 오피스텔 임대를 제공한 경우에는 상황이 다소 복잡해집니다. 오피스텔이란 원래 업무용과 주거용이 혼재된 상품인데, 이를 단순 주거용으로 임대를 하게 되면 주택으로 간주되는 경우가 존재하기 때문입니다.

 

다주택자로 구분이 될 경우 앞서 말씀드린 것과 같이 여러 가지 규제를 받거나 무주택자나 1주택자가 받을 수 있는 혜택이 사라지게 됩니다. 따라서 오피스텔 투자를 고려하고 계시거나, 이미 오피스텔을 보유한 투자자 분들이라면 이 부분을 잘 염두에 두시고 투자 또는 운용을 하셔야 합니다.

 

오피스텔의 주택 산정 여부는 그 상황에 따라 조금씩 해석이 달라집니다. 그래서 그 상황별로 좀 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

 

청약 시 오피스텔 주택 산정 여부

 

가장 먼저 알아볼 케이스는 바로 청약입니다. 청약을 할 때 기준이 되는 주택 수는 주택법에 의거하게 되는데, 여기서 오피스텔은 엄연히 주택이 아닙니다. 오피스텔이 업무용으로 사용이 되든, 주거용으로 사용이 되든 주택법 상으로 오피스텔은 주택으로 분류되지 않습니다.

 

청약 시 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않음

 

 

일반적으로 청약 시에는 본인이 무주택자여야만 1순위 청약이 가능합니다. 그런데 오피스텔의 경우, 투자 목적으로 주거용 오피스텔을 매수해 임대를 주거나 본인이 실거주를 하고 있는 상황 모두 무주택자의 지위를 유지할 수 있습니다.

 

 

주거용 오피스텔을 보유하고 있더라도 청약을 하는데에는 지장을 주지 않기 때문에, 신규 아파트 분양을 통해 내 집 마련을 하거나 부동산 투자를 노리는 분이라면 그전에 오피스텔과 같은 매물에 투자를 하거나 실거주를 하셔도 문제가 되지 않습니다. 아래는 실제 이에 대한 국토교통부 Q&A 답변이니 참고하시길 바랍니다.

 

 

참고로 글에서 확인 가능하듯이 오피스텔은 청약 시 주택 수에 포함되지 않지만 도시형생활주택은 포함됩니다. 따라서 오피스텔 외에도 도시형 생활주택 투자를 고려하시는 분들은 이 역시 함께 참고하시길 바랍니다.

 

주택법 제2조 제4호 및 동법 시행령 제20조에 따르면 건축법 시행령 별표1 제14호에 따른 오피스텔에 해당하는 경우 주택이 아닌 주택 외의 건축물에 해당하므로 주택을 소유한 것이 아님을 알려드립니다.

또한 주택법 제2조 제20호 및 동법 시행령 제10조에 따른 도시형생활주택은 주택을 소유한 것으로 봄을 알려드리니 건축물 대장상의 용도를 확인하여 오피스텔인지 도시형 생활주택 여부를 확인하여 주택 소유 여부를 판단하여야 하며 도시형 생활주택 중 전용 면적 20제곱미터 이하인 경우 주택 공급에 관한 규칙 제53조 제5호에 따라 무주택으로 간주됩니다. (다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외)

 

 

 

세법 상 오피스텔 주택 산정 여부

 

그러나 청약과 다르게 세금에 대한 문제를 다룰 때는 오피스텔 주택 수 산정 기준이 달라집니다. 

 

청약은 주택법의 해석을 따르지만 세금은 세법의 기준을 따르기 때문입니다. 동일한 오피스텔인 경우에도 적용되는 법령에 따라 그 해석이 달라지기 때문에, 세법 상 주거용 오피스텔은 주택 수에 산정이 됩니다. 따라서 1주택자가 주거용 오피스텔을 소유하게 될 경우, 세법 상으로는 다주택자로 분류되어 다주택자에 대한 세금 중과 등을 동일하게 적용받게 됩니다.

 

 

다주택자에 대한 세금 중과에는 대표적으로 양도소득세 중과와 종합부동산세 중과가 있습니다. 따라서 본인이 청약 시에는 다주택자나 1주택자에 해당하지 않는다고 하여 양도소득세, 종합부동산세를 과소계상하시는 일이 없도록 주의하셔야 합니다.

 

 

 

취득세 부과 시 오피스텔 주택 산정 여부

 

다만 세금 산정에 있어서도 취득세만큼은 다르게 해석됩니다. 왜냐면 오피스텔은 주택 수 여부와 관계 없이 원래부터 따로 취득세율이 매겨져 왔기 때문이죠.

 

본래 주택 취득세는 최소 1% 에서 보율 주택 수가 늘어날 수록 그 세율이 늘어나게 되는데 오피스텔은 상업 시설로 분류되어 일괄 4%를 부여받게 됩니다. 따라서 본인이 보유한 주택 수와 관계없이 오피스텔은 단 1채만 매수를 하더라도 4%의 취득세를 내야 합니다. 하지만 반대로 2채, 3채 혹은 그 이상을 사더라도 추가 중과 없이 동일하게 4%만 내시면 됩니다.

 

반면 주택의 경우에는 2020년부터 공시 가격 1억 원 이상의 주택을 추가 매수하는 경우 최대 12%까지 취득세가 중과가 되기 때문에 오히려 오피스텔의 취득세가 상대적으로 크게 저렴해지게 되었습니다. 이런 점들이 최근 다주택자들의 오피스텔 투자가 증가하게 된 원인으로 작용하기도 했지요.

 

여하튼 주거용 오피스텔은 취득세에 있어 주택으로 간주되지 않고 상업용 부동산의 기준을 그대로 적용받는 사실을 기억해두시길 바랍니다.

 

[참고: 다주택자 취득세]

주택 수	과거 (2020년 8월 12일 이전)	현재 (2020년 8월 12일 이후)
		조정 대상 지역	비조정 대상 지역
1주택	1-3%	1-3%	1-3%
2주택	1-3%	8%	1-3%
3주택	1-3%	12%	8%
4주택 이상	4%	12%	12%
법인	4%	12%	12%

 

 

 

대출 시 오피스텔 주택 산정 여부

 

앞서서 주거용 오피스텔 보유는 청약, 취득세에는 영향을 주지 않는다고 말씀 드렸습니다. 다만 양도세, 종부세에는 포함이 되지요. 그렇다면 대출은 어떨까요?

 

결론부터 말씀 드리자면 기존에 담보 대출이 이미 있는 경우에도, 오피스텔은 추가로 담보 대출을 신청하는데 아무런 영향을 주지 않습니다.

 

아파트	주택담보대출
주거용 오피스텔	부동산담보대출

 

오피스텔 담보 대출은 원칙적으로 주택담보대출이 아닙니다. 취득세 항목에서도 설명드렸듯이 오피스텔은 상업용 부동산이기 때문에 오피스텔 구입 시에는 주택담보대출이 아닌 부동산담보대출을 받게 됩니다. 같은 담보 대출 같지만 주택담보대출과 부동산담보대출은 별개의 상품이기 때문에, 주택담보대출을 기존에 받았다 하더라도 오피스텔 구매 시 부동산담보대출을 받는 데는 아무런 지장을 주지 않습니다.

 

이는 그 반대도 마찬가지입니다. 기존에 오피스텔을 구매하면서 부동산담보대출을 받았다고 하더라도, 주택 구매 시 주택담보대출을 받을 때는 이 부동산담보대출이 영향을 주지 않습니다.

 

 

 

마무리

 

여기까지 오피스텔 주택 수 포함 여부, 다주택 요건, 1주택자 오피스텔 보유 시 다주택자 여부 등에 대해 알아보았습니다. 요약하면 (1) 청약 (2) 취득세 (3) 대출 시에는 다주택의 영향을 받지 않고 양도세, 종부세 등에 관련된 경우에만 다주택이 적용되니 그동안 오피스텔의 모호성 때문에 주거용 오피스텔 실거주나 투자에 고민이 있으셨던 분들은 이번 글을 통해 그 궁금증을 해소하셨기를 바랍니다.