이번 글에서는 부담부증여를 통한 부동산, 아파트 증여세 절세 전략에 대해 알아보도록 하겠습니다. 부담부증여를 통해 발생하는 양도소득세, 증여세를 순수 증여 시 증여세 금액과 비교해보시고 부담부증여가 가능한 요건과 부담부증여 시 꼭 유의해야 하는 점 등을 잘 확인하셔서 진행하시길 바랍니다.
부담부증여 필요성
부동산 취득이나 매매 시 적용되는 세금이 많고 2주택 이상인 경우 중과되는 세금의 세율이 높다 보니 자녀에 대한 부동산 사전 증여를 고민하시는 분들이 많아졌습니다. 심지어 1주택인 경우에도 부동산 가격 상승으로 인해 상속세 부담이 적지 않은 상태인데요.
수도권에 2주택 이상을 보유하고 있는 경우에는 상속세뿐만 아니라 종합부동산세, 양도소득세 등 고려해야 하는 세금 부담이 적지 않습니다. 보유 중인 주택을 매도하고 싶지는 않지만 보유로 인한 부담이 큰 상황에서, 절세를 위해 자녀에게 사전 증여를 택하는 분들이 증가하는 추세입니다.
다만 아무리 좋은 부동산이라도 증여를 하게 되면 증여를 받는 사람, 즉 수증자인 자녀가 증여세를 내야 합니다. 하지만 사회 초년생인 자녀가 부동산, 특히 아파트처럼 시세가 높고 매매 사례가액이 증여 재산가액으로 평가되어 증여세 부담이 높은 자산의 증여세를 부담하기란 쉽지 않습니다.
부담부증여란 이렇게 부동산, 아파트를 증여하시려는 분들이 알아두면 좋은 절세 팁입니다. 그렇다면 부담부증여란 무엇인지, 어떻게 활용하면 좋은지 등에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
부담부증여 정의
부담부증여의 사전적인 정의는 아래와 같습니다. 부담부증여란 '수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담, 즉 일정한 급부를 하여야 할 채무를 부담하는 것을 부수적으로 부관으로 하는 증여 계약이다. 수증자가 부담 받는 부담의 한도에서 증여로서 무상성이 후퇴되므로 증여자의 담보 책임에 관하여 특칙이 있다'이라고 되어 있는데요. 그렇다면 이것이 정확히 무슨 뜻일까요?
부담부증여는 쉽게 설명하면 증여할 아파트나 부동산의 전세 보증금 또는 담보 대출을 최대한으로 높인 후, 자녀에게 채무를 함께 증여하는 형태를 의미합니다.
향후 전세 보증금이나 채무를 상환해야 하는 부담이 있기 때문에, 자녀는 증여 재산가액에서 채무 부분을 제외한만큼만 증여세를 내면 됩니다. 반면, 채무를 넘기는 부모 입장에서는 보증금 또는 채무 부분만큼은 판 것으로 규정해 양도소득세를 내게 됩니다. 부담부증여의 경우 증여세와 양도소득세를 합치더라도, 그 과세 표준 구간이 낮아지는 효과가 있기 때문에 상대적으로 매력적인 절세 방법이 될 수 있습니다.
부담부증여 절세 효과 (증여세, 양도소득세)
예를 들어서 아래와 같이 평가 금액 8억 원 규모의 부동산을 증여하는 경우를 가정해보겠습니다. 취득세 등 부대 비용이 포함된 취득가액은 2억 원, 보유 기간은 15년, 대출 금액은 4억 원이라고 해보겠습니다.
[순수 증여 시 (증여세 1억 6,000만 원)]
| 구분 (증여세) | 순수 증여 |
| 증여재산가액 | 8억 원 |
| 채무액 | 0원 |
| 증여 재산 공제 | 5,000만 원 |
| 과세 표준 | 7억 5,000만 원 |
| 산출 세액 | 1억 6,000만 원 |
| 납부 세액 | 1억 6,000만 원 |
[부담부증여 시 (증여세 5,820만 원 + 양도소득세 6,539만 원 = 1억 2,359만 원)]
| 구분 (증여세) | 부담부 증여 (증여를 받는 사람) |
| 증여재산가액 | 8억 원 |
| 채무액 | 4억 원 |
| 증여 재산 공제 | 5,000만 원 |
| 과세 표준 | 3억 5,000만 원 |
| 산출 세액 | 6,000만 원 |
| 납부 세액 | 5,820만 원 |
| 구분 (양도소득세) | 부담부 증여 (증여를 하는 사람) |
| 양도가액 | 4억 원 |
| 취득가액 | 1억 원 |
| 공제 | 9,250만 원 |
| 과세 표준 | 2억 750만 원 |
| 산출 세액 | 5,945만 원 |
| 납부 세액 | 6,539만 원 |
이렇게 순수 증여를 하게 되는 경우 증여재산가액 8억 원에 해당 과세 표준 구간에 해당하는 증여세를 내게 되는데 이 경우 1억 6천만 원의 증여세가 발생하게 됩니다. 부담부증여의 경우 증여를 하는 사람은 양도소득세, 증여를 받는 사람은 증여세를 재게 되는데 양도소득세는 6,539만 원, 증여세는 5,820만 원이 나와 총 1억 2,359만 원의 세금을 납부하면 됩니다.
따라서 총 세금이 3,641만 원 가량 절세되는 효과가 있으며 자녀 부담은 5,820만 원이기 때문에 자녀의 부담이 3분의 1 수준으로 크게 낮아지는 효과도 있습니다.
일반적으로 양도 차익이 작은 부동산은 부담부 증여가 유리하고, 양도 차익이 큰 부동산은 부담부 증여가 불리한 경우도 있을 수 있으니 본인의 상황에 맞게 잘 계산해보시길 바랍니다.
부담부증여 장점
최근 부동산에 대한 양도세 부담이 커지면서 다주택을 보유한 분들은 매도보다는 자녀에게 증여하는 경우가 늘고 있습니다. 이 과정에서 실제 부담부증여를 통해 증여를 진행하신 분들이 많은데요. 부담부증여의 장점을 다시 한 번 요약하면 아래와 같습니다.
부담부 증여 장점 1: 양도소득세, 증여세를 나눠서 계산하고 납부하기 때문에 총 납부 세금이 감소할 수 있음. 특히, 양도소득세는 취득가액을 제외한 양도 차익에 대해서만 과세되기 때문에 최득가액이 높은 경우 효과가 더 좋음.
부담부 증여 장점 2: 양도소득세는 증여자가 신고·납부하며 수증자는 증여세만 납부하면 됨, 따라서 수증자의 세 부담이 줄어드는 효과가 있음. 특히 자녀가 사회초년생인 경우 수증자의 납부 재원이 부족한 경우가 많아 현금 증여를 함께 해야 하는 경우가 많은데 부담부증여를 통해 자녀 세 부담을 낮출 수 있음.
부담부증여 요건
부담부증여가 가능하려면 아래 3가지 요건이 충족되어야 합니다.
- 첫 번째: 증여일 현재 증여 재산에 담보된 채무(담보 대출, 전세 보증금 등)가 존재해야 함
- 두 번째: 수증자에게 넘어가는 채무는 반드시 증여자의 채무여야 함
- 세 번재: 채무를 반드시 수증자가 인수해야 함
따라서 증여자의 신용 대출이나 증여자가 담보를 제공하고 설정된 제3자의 채무가 있는 경우에는 부담부증여가 성립하지 않습니다. 또한, 부담부증여는 증여 계약서 상 증여자의 채무를 수증자에게 이전시킨다는 내용이 명확히 기재되어 있어야 하기 때문에 경우에 따라 소유권이전등기 또는 임대차 계약서를 재작성해야 하는 경우도 있습니다.
부담부증여 유의 사항
장점이 많은 부담부증여이지만 부담부증여 시에도 사전에 유의해야 할 사항들이 있습니다. 다주택자 양도소득세 중과세 규정으로 경우에 따라서는 부담부증여를 통해 기대했던 세액 절감 효과가 크지 않거나, 반대로 더 많은 세금이 나오는 경우도 있을 수 있기 때문입니다.
유의 사항 1: 증여자가 다주택자인 경우, 양도소득세 중과 고려 필요
부담부증여 시 앞서 말씀 드린 것처럼 부동산의 담보 대출 또는 전세 보증금 등 채무가액은 양도소득세를 산정할 때 포함됩니다. 이때 양도소득세 계산은 제3자에게 양도할 때와 동일하게 양도자, 즉 증여자의 주택 수에 따라 중과됩니다.
따라서 증여자가 다주택자인 경우, 조정대상지역 내 주택을 부담부증여하게 되면 양도소득세 계산 시 다주택자 중과 규정이 적용됩니다. 장기보유특별공제는 적용되지 않고 기본 세율 외에 중과된 세율(2주택자 +20%, 3주택 이상 +30%)로 과세되기 때문에 오히려 순수 증여를 했을 때보다 세금이 더 많이 발생하게 될 수도 있습니다.
[2주택 중과세 부담부증여 시 (증여세 5,820만 원 + 양도소득세 1억 6,846만 원 = 2억 2,666만 원)]
| 구분 (증여세) | 부담부 증여 (증여를 받는 사람) |
| 증여재산가액 | 8억 원 |
| 채무액 | 4억 원 |
| 증여 재산 공제 | 5,000만 원 |
| 과세 표준 | 3억 5,000만 원 |
| 산출 세액 | 6,000만 원 |
| 납부 세액 | 5,820만 원 |
| 구분 (양도소득세) | 부담부 증여 (증여를 하는 사람) |
| 양도가액 | 4억 원 |
| 취득가액 | 1억 원 |
| 공제 | 9,250만 원 |
| 과세 표준 | 2억 750만 원 |
| 산출 세액 | 1억 5,315만 원 |
| 납부 세액 | 1억 6,846만 원 |
보시는 것처럼 순수 증여 시 1억 6,000만 원의 증여세가 발생하던 것이, 부담부증여 시 2주택자 중과 대상은 오히려 2억 2,660만 원의 세금이 발생하는 것을 볼 수 있습니다. 이렇게 다주택자 양도소득세 중과 시 부담부증여가 불리한 경우도 있을 수 있으니 꼭 사전에 미리 잘 계산해보셔야 합니다.
유의 사항 2: 채무 인수 가능 여부 확인
최근 금융권의 소득대비부채상환비율, 즉 DTI 규정이 강화되면서 기존 주택담보대출이 이미 있는 상황이라면 변경된 DTI 규정에 의해 수증자가 채무 인수가 불가능한 경우가 있을 수 있습니다. 세무 상담만 하고 부담부증여로 확정한 뒤 등기부터 넘겼는데, 금융권에서 대출이 되지 않아 부담부증여를 하지 못하는 사례들이 실제로 발생하기도 합니다.
따라서 수증자가 채무 인수가 가능한지를 꼭 사전에 확인할 필요가 있으며, 채무 인수가 되지 않는 경우 채무 승계를 위해 월세를 전세 보증금으로 전환하는 등 그 해결 방법을 사전에 조율할 필요가 있습니다.
유의 사항 3: 증여자, 수증자 보유 주택 수에 따른 취득세율 중과 고려
증여는 매매와 다르게 실제 시세가 아닌 시가 표준액을 과세 표준으로 하게 됩니다. 감정 평가 또는 유사 매매 사례가액 등 을 시가 표준액으로 평가하더라도 취득세 계산 시에는 시가 표준액, 즉 공시 가격을 가지고 계산하게 됩니다.
이때 적용되는 취득세율은 증여 취득세율과 매매 취득세율로 나눠서 계산하게 됩니다. 그리고 증여와 매매 취득세율 모두 주택 수에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다.
증여 취득세율은 증여자의 주택 수에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 공시 가격 3억 원 이상의 주택을 증여할 때는 12%로 과세됩니다. 일반 증여 취득세율은 참고로 4%입니다.
매매 취득세율의 경우에는 수증자의 주택 수에 따라 조정대상지역 내 2주택 취득은 8% (최고 9%), 3주택 취득은 12% (최고 13.4%) 정도가 과세됩니다.
또한 2023년부터는 증여 취득세 과세 표준이 공시 가격이 아닌 시가로 적용될 예정입니다. 따라서 증여를 고려하시는 분들이라면 2022년 내에 증여를 하시는 것이 취득세 상 유리합니다.
유의 사항 4: 무소득 자녀에게 부담부 증여 시 취득세
다주택자 부모가 무주택자 자녀에게 부담부증여를 할 경우 취득세율이 크게 달라집니다. 지방세법 제7조 제11항에선느 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우 원칙적으로 증여 취득으로 보고, 일정 요건을 충족하는 경우에만 유상 취득을 인정합니다.
이때 실무적으로 지자체에서는 수증자의 소득금액증명원이 확인되는 경우에만 유상 취득을 인정하고 있기 때문에, 소득이 없는 미성년자 또는 학생인 자녀에게 부담부증여를 할 때는 증여 취득세율로 과세하게 됩니다.
- 증여 취득세율: 다주택자가 조정대상지역 내 주택 증여 시 최고 13.4%
- 매매 취득세율: 무주택자가 주택 취득 시 최고 3.5%
증여 취득세율은 매매 취득세율보다 4배 가량 높기 때문에, 부담부증여는 기본적으로 소득이 있는 자녀에게만 해당하는 증여 방법이라고 생각하시면 되겠습니다.
유의 사항 5: 임대 수익 발생 자산 증여 시, 건강보험 지역 가입자로 전환
소득이 없는 자녀는 보통 직장 가입자인 부모의 피부양자로 등록되어 별도의 건강보험료가 청구되지 않습니다. 피부양자는 연간 소득 금액 3,400만 원 (2022년 7월부터 2,000만 원) 이하인 경우 피부양자 자격 유지가 가능하지만, 사업자 등록을 하고 사업 소득이 발생하게 되면 바로 피부양자 자격에서 박탈됩니다.
따라서 임대 수익이 발생하는 상가 건물 등을 자녀에게 증여하는 경우에는 건강보험 피부양자 자격 박탈로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 건강보험 피부양자 자격과 지역 가입자 지출 규모는 아래 글에 별도로 자세히 적어두었으니 궁금하신 분들은 참고 바랍니다.
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마무리
여기까지 부담부증여를 활용한 부동산, 아파트 증여세 절세 전략에 대해 알아보았습니다. 말씀 드린 것처럼 부담부증여 시 그 양도소득세, 증여세를 순수 증여와 잘 비교해보셔서 실제 세금 부담이 얼마나 낮아지는지 꼭 확인하셔야 하며, 부담부증여가 가능한 요건과 부담부증여 시 유의 사항 등을 잘 살피시어 원하시는 결과를 잘 얻으실 수 있도록 하길 바랍니다.
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