토지임대부 주택, 분양 임대, 아파트, 장단점, 가격, 제주 고덕 강일 서초

이번 글에서는 토지임대부 주택, 분양 임대, 아파트, 가격, 장단점 등에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 제주, 고덕 강일, 서초 등 과거 토지임대부 주택이 공급된 적이 있거나 향후 토지 임대부 주택 공급을 예정 중인 곳들에 대해서도 함께 알아볼 예정이니 관심이 있으신 분들은 아래 글 꼼꼼히 읽어보시길 바랍니다.

 

서울주택도시공사 토지 임대부 주택 공급 발표

 

 

 

토지 임대부 주택 (분양, 임대)

 

토지 임대부 주택 정의 (분양, 임대)

 

토지 임대부 주택이란 건물과 땅을 모두 분양하는 기존 분양 주택과는 달리 토지는 시행사가 임주자에게 임대하고 건물만 분양하는 공급 방식을 말합니다. 분양가를 민간의 30-70% 선으로 낮추는 것이 가능하며 임대 기간은 최대 50년이고 전매 금지는 10-20년으로 조정됩니다.

 

일반적으로 우리가 주택을 매매할 때는 건물과 땅을 합쳐서 구매하게 됩니다. 아파트와 같은 공동 주택의 경우, 토지는 대지권 비율로 거래가 되고 단독 주택의 경우에는 토지 등기부와 건물 등기부가 별도로 존재합니다.

 

토지 임대부 주택은 토지를 뺀 건물의 가액만 분양가에 산정하기 때문에 거의 반값 수준으로 분양가를 낮출 수 있는 대표적인 방법입니다. 분양가는 보통 택지비, 건축비, 가산비로 나누어지는데 이 중 택지비가 차지하는 비중이 가장 높습니다. 그렇기 때문에 택지를 임대 형식으로 변경한 토지 임대부 주택은 분양가가 낮아지게 됩니다.

 

[토지 임대부 주택 예상 분양가]

일반 분양가 - 택지비 비율 (일반 분양가의 평균 60%) = 일반 분양가의 평균 40%

 

따라서 SH가 계획 중인 토지 임대부 주택의 경우에는 5억 원에 강남 지역 아파트 분양도 가능하게 됩니다. 건물은 계약일로부터 5년이 지난 뒤부터 자유로는 매매 거래가 가능하며 토지는 따로 임대료를 내야 합니다.

 

토지를 임대받은 지 40년이 지난 뒤에는 입주자가 원할 경우 토지 소유자의 동의를 받아 계속 거주하거나 재건축을 하는 것도 가능합니다. SH는 향후 SH가 짓는 아파트는 건물만 분양할 것이라며 이르면 토지 임대부 주택 도입을 2022년 상반기 중에 계획하고 있다고 밝혔습니다.

 

 

 

토지 임대부 주택 가격, 장단점

 

토지 임대부 주택은 택지비를 제한만큼 합리적인 가격으로 분양이 가능합니다. 다만 이로 인해 토지 임대부 주택은 반값 아파트, 반쪽 아파트라는 별칭도 가지고 있습니다.

 

토지 임대부 주택 장단점

 

또한 토지 임대부 주택은 기본적으로 집값을 안정화시키기 위한 계획 중 하나인데, 토지 임대부 주택이 지어졌을 때 시장 상황에 따라 집값 안정화에 반드시 기여하지는 못하는 경우도 생길 수 있습니다. 2011년 강남, 서초에 토지 임대부 주택이 지어진 적이 있으나 오히려 건물 가격이 올라가는 결과가 나타났던 적도 있습니다.

 

저렴한 임대료로 좋은 입지에 거주할 수 있다는 점 때문에 프리미엄이 붙은 것입니다. 임대료가 높으면 분양이 되지 않고, 임대료가 저렴하면 건물값이 오르는 딜레마가 생길 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

토지 임대부 주택 추진 현황 (제주,  고덕 강일, 서초)

 

토지 임대부 주택 제주 (1)

 

제주 구도심 내 토지 임대부 주택 3,000세대를 추진하겠다는 보도 자료가 나온 바 있습니다. 제주형 공공 분양 주택 3,000호를 청년 등에게 건설 원가로 제공하며 도내 무주택 청년 등의 주거 문제 해결을 위해 일반 분양형 공공 주택 대비 50% 이상 낮은 가격에 분양을 하는 것이 목표라고 합니다.

 

토지 임대부 주택 제주 (2)

 

제주형 공공 분양 주택은 토지는 공공이 소유하고 건물만 매입하는 것으로, 분양가 20%를 선납하고 80%는 장기 원리금 상환을 통해 주택 매입이 가능하도록 한다는 구상입니다. 분양가가 3억 원인 경우 6,000만 원만 있으면 주택 구입이 가능하게 됩니다.

 

토지 임대부 주택 고덕 강일 (1)

 

또한 SH에서는 고덕 강일 지구 SH 소유 택지에 토지 임대부 주택을 공급하겠다는 발표를 한 바 있습니다. SH 소유 택지 내 아파트를 건설하고 건물만 분양한 뒤, 토지에 대해서는 SH에서 매월 토지 임대료를 받게 됩니다.

 

토지 임대부 주택 고덕 강일 (2)

 

고덕 강일 지구에 전용 25평 기준 분양가 가격은 약 4억 원 내외로 인근 아파트 시세 가격이 12억이 넘는 것을 볼 때 시세 대비 절반 이하, 약 3분의 1 정도의 가격임을 알 수 있습니다. 고덕 강일 지구의 경우 서울 강빛 초등학교, 서울 강빛 중학교, 온가람 중학교 인근으로 강동리버스트 6단지와 4단지 사이, 고덕 강일 3블록 신혼희망타운 아파트 부지에 들어서게 됩니다.

 

토지 임대부 주택 서초 (1)

 

토지 임대부 주택은 과거에도 지어진 적이 있는데 2013년에 준공된 LH서초5단지를 참고하시면 좋습니다. 전용 59 제곱미터, 84 제곱미터로 구성되어 있으며 아파트는 3동, 358세대로 이루어져 있습니다.

 

토지 임대부 주택 서초 (2)

 

전용 59 제곱미터 기준 12억 원 내외, 전용 84 제곱미터 기준 16억 원 내외 가격으로 호가가 형성이 되어 있는데 적지 않은 가격이기는 하지만 주면 강남 서초의 다른 아파트의 시세를 고려하면 상대적으로 저렴한 가격임을 확인할 수 있습니다. 이는 앞서 말씀드린 것처럼 토지에 대한 소유권 가격이 빠져 있기 때문입니다.

 

토지 임대부 주택 서초 (3)

 

2013년 당시 분양가는 2억 원 수준이었음을 고려하면 현재 시세 가격은 7배 가량 인상된 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

토지 임대부 분양 원가, 가격 공개

 

토지 임대부 분양 원가 공개

 

SH에서는 분양 원가 공개를 재차 강조하며 내곡 지구, 세곡 지구, 오금, 향동 지구 등의 분양 원가를 공개하고 있습니다. 분양 원가 공개는 SH가 전국 최초이며 분양 원가를 71개 항목으로 나누어 공개를 하고 있습니다. 설계 및 도급 내역서와 하도급 내역서 등을 공개할 예정입니다.

 

토지 임대부 분양 원가 공개 항목

 

분양 가격에서 분양 원가를 뺀 것이 분양 수익이 되는데, 분양 원가에는 건물 비용과 토지 비용이 포함되며 이에 대한 투명한 공개를 통해 토지 임대부 주택 가격을 낮추고 합리적으로 원가를 공유하게 됩니다.

 

토지 임대부 분양 원가 공개 상세

 

 

 

토지 임대부 주택 외 관련 정책

 

토지 임대부 주택 외에도 정부에서는 내 집 마련을 지원하고 집 값을 안정시키기 위해 청년 원가 주택, 내집 마련 리츠 등 다앙한 정책을 제공 중에 있습니다. 이에 대해 궁금하신 분들은 아래 글에 별도로 자세히 정리해두었으니 꼭 참고하시길 바랍니다.

 

내집마련리츠 지원 대상 혜택, 거주 기간, 공급 가격 지역, 시범 사업, 뉴스테이

청년 원가 주택 자격 조건, 역세권 첫집, 공급 위치, 사전 청약

 

 

 

마무리

 

토지 임대부 주택 요약

 

여기까지 토지임대부 주택, 분양 임대, 아파트, 장단점 등에 대해 함께 살펴보았습니다. 본인이 토지 임대부 주택 분양이나 임대에 관심이 있으시다면 말씀드린 것처럼 제주, 고덕 강일, 서초 등 과거 토지임대부 주택이 공급된 적이 있거나 향후 토지 임대부 주택 공급을 예정 중인 곳들을 살펴보시고 내 집 마련에 참고하시길 바랍니다.